سیگنال بودجه به بازار

چرا نفس‌های شاخص کل بورس به شماره افتاده است

تهران (پانا) - بررسی‌ها نشان می‌دهد نفس‌های شاخص کل بورس به شماره افتاده و نماگر اصلی بازار سهام دیگر مانند قبل نوسان نمی‌کند. بورس اوراق بهادار تهران به‌عنوان مهم‌ترین بخش از بازارهای مالی کشور در حالی از نبود نقدینگی کافی رنج می‌برد که نوسان‌های شاخص کل بورس روز به روز کم و کمتر می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، به‌طوری‌که تحت تاثیر مسائلی از قبیل روند رکودی بازارهای جهانی و مسکوت ماندن روند ادامه‌دار مذاکرات برجام، شرایط سرمایه‌گذاری در این بازار به مراتب دشوارتر از قبل شده و بر بلاتکلیفی هر چه بیشتر فعالان بازار افزوده است. این مدعا را می‌توان با تکرار صفر شدن نوسان شاخص کل در دو هفته اخیر و همچنین خروج ادامه‌‌دار سرمایه از بازار مذکور به اثبات رساند. چراکه میزان تحرکات نماگر یادشده از ابتدای سال تاکنون تا حد زیادی محدود شده و شاخص کل حدود ۳مرتبه در بازه مثبت ۰۳/ ۰ تا منفی ۰۳/ ۰درصد نوسان داشته که هر سه مرتبه آن در فصل تابستان به ثبت رسیده است.

نوسان‌‌‌‌‌های شاخص‌کل بورس روزبه‌روز کمتر و کمتر می‌شود. بازار سهام در شرایطی اوضاع رکودی کنونی را سپری می‌کند که ارزش معاملات خرد در آن در زیر سطح ۲‌هزار‌میلیاردی جا خشک کرده است. همین امر سبب‌شده تا روند ادامه‌دار کاهش در ارزش سیگنال بودجه به بازار معاملات خرد به نوعی نشانه رکود در این بازار ارزیابی شود، اما نکته مهم‌تر این است که بررسی نوسانات شاخص در ‌ماه‌های اخیر خود موید نکته مهم‌تری است که افزایش بلاتکلیفی فعالان بازار در معاملات سهام شاخص‌ساز را به نمایش می‌گذارد. در شرایطی که همه دم از رکود می‌زنند، برآیند تغییرات شاخص‌کل هموزن مثبت بوده است. این مساله در حالی روی داده که شاخص‌کل هر روز کمتر و کمتر نوسان می‌کند. این مدعا را می‌توان با تکرار صفر‌شدن نوسان تدپیکس در دو هفته اخیر به اثبات رساند. بی‌تحرکی شاخص‌کل در شرایطی روی داده که این مساله حتی در سراسر بعضی از سال‌ها تکرارپذیر نبوده است. بر این اساس می‌توان گفت که دلیل چنین رویدادی در شرایط کنونی تداوم مخابره اخبار منفی از اقتصادهایی نظیر چین و ایالات‌متحده است که در کنار مسکوت‌ماندن مذاکرات برجامی و ادامه‌دار شدن بلاتکلیفی ناشی از آن، جان بازارها به‌خصوص بورس را گرفته و بر طبل رکود تقاضا در روزگار کنونی می‌کوبد.

فرکانس کاهشی شاخص‌کل

بازار سهام در شرایط کنونی تحت‌تاثیر مسائل متعددی از قبیل روند رکودی بازارهای جهانی، ابهامات موجود در مذاکرات برجام و همچنین احتمال گزارش‌های ضعیف پیش ‌روی شرکت‌ها، معاملات کم‌‌‌‌‌رمقی را تجربه می‌کند. پایداری این شرایط در حالی بر نگرانی سرمایه‌‌‌‌‌گذاران می‌‌‌‌‌افزاید که تاکنون بارها مذاکرات برجام به نقطه پایانی نزدیک شده اما در نهایت نه‌تنها به حصول توافق بین طرفین منجر نشده، بلکه باعث شکل‌‌‌‌‌گیری رفتار هیجانی در بازار سهام نیز شده است. از طرفی سیگنال منفی که از بازارهای جهانی به بورس تهران مخابره می‌شود شرایط را بیش از پیش برای سرمایه‌گذاران دشوار می‌کند. در چنین شرایطی است که دادوستدهای بورسی در نمادهای شاخص‌ساز، بر مداری خنثی قرار گرفته و در سطحی مشخص و محدود درجا می‌زند، به‌طوری‌که در روزهای اخیر نوسانات شاخص در بازه صفر‌درصدی محدود شده و رونق تنها در برخی نمادهای کوچک بازار دیده می‌شود، از این‌رو می‌توان برآیند تحرکات نماگر اصلی بازار را به قلب در حال باز‌ایستادن تشبیه کرد، چراکه از ابتدای سال‌تاکنون نوسانات شاخص‌کل در محدوده ۱/ ۰ تا منفی ۱/ ۰‌درصد حدود ۱۷ مرتبه تکرار داشته است و این میزان تغییر از ابتدای تابستان تاکنون نیز حدود ۸ بار بوده است. در نگاهی دقیق‌‌‌‌‌تر شاخص‌کل از ابتدای سال ‌تاکنون ۶ مرتبه در محدوده ۰۵/ ۰ تا منفی ۰۵/ ۰ نوسان کرده و این مقدار از تحرکات نماگر اصلی بازار از ابتدای تیر‌ماه تا لحظه نگارش این گزارش حدود ۴ مرتبه بوده است. روند نوسانات نماگر یادشده در حالی محدود و محدودتر می‌شود که شاخص‌کل بورس تهران در فصل تابستان سمت و سویی نوسانی داشته است، چراکه از ابتدای سال ‌تاکنون شاخص‌کل حدود ۳‌مرتبه در بازه ۰۳/ ۰ تا منفی ۰۳/ ۰‌درصد نوسان داشته که هر سه‌مرتبه آن در فصل تابستان به ثبت رسیده است.

سکوت بازار دوشنبه

بازار سهام همچنان از نبود جریان نقدینگی کافی رنج می‌برد و پایین‌بودن مستمر حجم و ارزش معاملات سهام بسیاری از سرمایه‌گذاران این بازار را آزرده‌خاطر کرده و بی‌‌‌‌‌توجهی و سردرگمی آنها را به‌دنبال داشته است. روند فرسایشی بورس تهران در حالی ادامه دارد که از ابتدای هفته‌جاری معاملات بورس رونقی نیافته و با کم‌‌‌‌‌تحرکی در مدار فعلی خود در‌جا می‌زند، به‌طوری‌که پس از افت ۸۷/ ۰‌درصدی نماگر اصلی تالار شیشه‌ای در معاملات روز شنبه، بازار نتوانست آنطور که باید در روند معاملاتی متعادلی قرار بگیرد و در روز یکشنبه هم نماگر اصلی بازار با تغییر صفر‌درصدی در مقایسه با روز گذشته در سطح یک‌میلیون و ۴۲۶‌هزار واحد باقی ماند. نهایتا در ادامه مسیر رکودی بازار، در روز گذشته شاخص‌کل با افت ناچیز ۱۲۶ واحدی معادل ۰۱/ ۰‌درصد عقب‌نشینی داشت. در این روز نماگر هم‌وزن باز‌هم عملکرد بهتری در مقایسه با شاخص‌کل داشت و با افزایش ۳۵/ ۰‌درصدی در سطح ۴۱۰‌هزار واحد قرار گرفت. اعداد و ارقام مذکور نشان می‌دهد که سهام کوچک بازار با توجه به رکودی که در معاملات بزرگ‌ترها حاکم شده، در حال‌حاضر پتانسیل بیشتری برای رشد دارند چراکه در روزهای رکودی و کم‌‌‌‌‌رمق بازار سهام همچنان با اقبال سهامداران همراه هستند. در چنین وضعیتی به‌نظر می‌رسد حتی اگر ابهامات اقتصادی و سیاسی ادامه‌‌‌‌‌دار باشد، صنایع کوچک توان رشد بیشتری دارند و احتمالا بازدهی بهتری را در مقایسه با سایر صنایع داشته باشند. نگاهی دقیق‌‌‌‌‌تر به روند معاملاتی بورس دیروز نشان می‌دهد که بازار سهام در ابتدای معاملات به حمایت معتبر خود واکنش مثبت نشان داده بود، به‌طوری‌که نماگر اصلی بورس تهران تا ساعت ۱۰:۳۰ با افزایش بیش از ‌هزار و ۵۰۰‌واحدی تا سطح یک‌میلیون و ۴۲۸‌هزار واحد پیشروی کرد، اما بورس دیروز پس از گذشت نیمی از تایم معاملات نسبت به ابتدای بازار کمی عقب‌نشینی سیگنال بودجه به بازار داشت. نهایتا در پایان معاملات روز دوشنبه دماسنج بازار به‌رغم صعود صبحگاهی خود در مدار نزولی قرار گرفت و در سطوح قبلی خود درجا زد؛ این در حالی است که نمادهای معاملاتی «شپدیس»، «کگل» و «فارس» در این روز بیشترین تاثیر منفی بر شاخص‌کل را داشتند اما در مقابل ‌نماد معاملاتی «اخابر» با تاثیر مثبت ۷۴۹ واحدی بر شاخص‌کل مانع از افت بیشتر این نماگر شد. در مرتبه دوم نیز ‌نماد «همراه» با ۱۵۰ واحد تاثیر مثبت بر شاخص‌کل بیشترین تاثیر مثبت بر نماگر یادشده را به ثبت رساند، ضمن اینکه ارزش معاملات خرد سهام در این روز با رشد حدود ۱۵‌درصدی در مقایسه با روز قبلی رقم‌ هزار و ۶۰۱ میلیارد تومان واحد را به ثبت رساند. رقم مزبور نشان می‌دهد که بازار سرمایه همچنان با معضل نبود نقدینگی کافی در بازار دست و پنجه نرم می‌کند و در چنین شرایطی که سایه رکود بر بازار سهام حاکم است و روند فرسایشی معاملات ادامه‌‌‌‌‌دار است، سرمایه‌گذاران انگیزه‌‌‌‌‌ای برای واردکردن سرمایه خود به این بازار ندارند؛ این در حالی است که اغلب سهام موجود در بازار یادشده از نظر قیمتی در سطوح قیمتی جذابی قرار دارند و برای سرمایه‌گذاری مناسب هستند اما به اعتقاد اغلب کارشناسان علت بی‌توجهی سرمایه‌گذاران به بازار سهام این است که سرمایه‌گذاران دیگر بازار سرمایه را فضای مناسبی برای سرمایه‌گذاری نمی‌‌‌‌‌دانند. در چنین شرایطی اغلب سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند که در بستری مناسب‌‌‌‌‌ و البته امن‌‌‌‌‌تر به معامله بپردازند تا با اطمینان خاطر بیشتری سرمایه خود وارد بازار کنند. در ادامه بلاتکلیفی و سردرگمی فعالان بورس تهران در روز دوشنبه حدود ۱۴۶‌میلیارد سرمایه سیگنال بودجه به بازار توسط سهامداران خرد از بازار خارج شد، به‌طوری‌که در این روز گروه محصولات شیمیایی حدود ۵۹‌میلیارد‌تومان و صنعت چند‌‌‌‌‌‌رشته‌‌‌‌‌ای صنعتی با خروج پول بیش از ۳۰‌میلیارد‌تومانی بیشترین خروج سرمایه حقیقی درمیان صنایع را داشتند، در مقابل گروه مخابرات با جذب نقدینگی حدود ۴۸‌میلیارد ‌تومانی در صدر‌جدول ورود نقدینگی صنایع قرار گرفت و پس از آن گروه کاشی و سرامیک بیشترین ورود پول حقیقی را به‌ثبت رساند. به تفکیک نمادهای معاملاتی نیز طی دادوستدهای روز گذشته بورس تهران «پترول» با خروج نزدیک به ۴۰‌میلیارد‌تومان در صدر خروج سیگنال بودجه به بازار نقدینگی بورس روز گذشته قرار گرفت، پس از آن «شستا» و «شپنا» با خروج بیش از ۱۰‌میلیارد‌تومانی بیشترین خروج سرمایه در روز دوشنبه را به‌نام خود به ثبت رساندند، درحالی‌که نمادهای «اخابر» و «کلوند» به ترتیب با ورود پول بیش از ۴۹‌میلیارد‌تومان و بیش از ۶‌میلیارد‌تومان همراه شدند و در صدر‌جدول جذب سرمایه حقیقی‌‌‌‌‌ها در روز گذشته قرارگرفتند.

نگاهی به عوامل کلان کنونی

به‌طور کلی روند فرسایشی معاملات بورس تهران گویای ناامیدی خریداران و فروشندگان این بازار است. این وضعیت در حالی ادامه دارد که به‌نظر می‌رسد مشکل اصلی ناشی از بلاتکلیفی در مذاکرات هسته‌‌‌‌‌ای و سازوکارهای سیاسی‌اقتصادی است که روند بازار را تحت‌تاثیر قرار داده است. این عوامل منجر به شکل‌گیری وضعیتی شده که در آن اعتماد عمومی اهالی بازار سرمایه تا حد زیادی کاهش یافته است، به‌طوری‌که نگاه اغلب فعالان بازار به مذاکرات برجام است و در انتظار مشخص‌شدن سرانجام برجام هستند؛ این در حالی است که اغلب کارشناسان بر این باور هستند که حتی در صورت حصول توافق در برجام هم نباید انتظار رشد شارپی در بازار را داشت، چراکه این رشد کوتاه‌مدت و تحت‌تاثیر رفتار هیجانی سرمایه‌‌‌‌‌گذاران خواهد بود، اما این دسته از کارشناسان تاکید دارند که تا مذاکرات ادامه‌‌‌‌‌دار برجام پایان نیابد و تکلیف آن مشخص نشود، نمی‌توان انتظار داشت که رکود و فرسایش بازارها پایان یابد. به‌عبارتی دیگر بازارهای مالی در چنان رکودی دست و پا می‌زنند که تنها عامل کلانی همچون برجام می‌تواند آنها را از رکود و بی‌‌‌‌‌خبری نجات داده، تا بلکه روند باثبات‌‌‌‌‌تری داشته باشند، اما در شرایط کنونی نگرانی فعالان بازار به مذاکرات برجام محدود نمی‌شود چراکه تحت‌تاثیر سیگنال‌های منفی که از بازار‌های جهانی به‌ویژه چشم‌انداز رکودی که از اقتصاد آمریکا و چین به بازار مخابره می‌شود، بعید نیست در روزها و هفته‌های آینده شاهد ضعیف و ضعیف‌تر شدن نبض بازار سهام باشیم. در کنار همه این عوامل مساله مهم‌تری پیش‌روی بازار قرار دارد که با نگاهی به روند معاملات بورس تهران از نیمه‌دوم سال‌۹۹، بهتر می‌توان شرایط کنونی را تفسیر کرد. همان‌طور که در گزارش‌های قبلی بارها بحران قیمتی سال‌های اخیر را مورد بررسی قرار دادیم، با شروع بحران ریزش قیمتی از نیمه دوم سال‌۹۹ حقوقی‌‌‌‌‌ها با فشار دولت و تحت‌عنوان سیاست‌های حمایتی و البته به دلیل لنگر ذهنی در دوران رونق و با فرض ثبات بازارهای جهانی شروع به خرید سهم‌‌‌‌‌ها در مقیاس‌‌‌‌‌های بالا کردند (لنگر انداختن نوعی سوگیری شناختی است که در آن ذهن افراد در فرآیند تصمیم‌گیری به نخستین اطلاعاتی که به‌دست می‌‌‌‌‌آورند، تکیه می‌کند). در چنین شرایطی هر‌جا که سهامداران حقیقی‌‌‌‌‌ها سهم‌‌‌‌‌های خود را می‌‌‌‌‌فروختند، سهامداران حقوقی درجا سهام مذکور را خریداری می‌کردند. همین مساله باعث‌شده تا دیگر سرمایه‌‌‌‌‌گذاران تمایلی برای خرید سهم‌‌‌‌‌های بیشتر در بازار نداشته باشند، در نتیجه چنین روندی سرمایه‌گذارهای نهادی هم به دلایل سیاسی و اقتصادی (افزایش عرضه منجر به کاهش بیشتر قیمت می‌شود) تمایلی به‌فروش سهام خود ندارند و به‌نظر می‌رسد که مردم هم سهامی نخواهند خرید. برای همین فرض بر این است که آن چیزی که در سال‌جاری با عنوان روز صفر شاخص در دو روز معاملاتی شاهد آن بودیم، باز‌هم تکرار شود و نوسان‌ها به‌خصوص در نمادهای شاخص‌ساز به دلیل رکود بازارهای خارجی در کنار ابهام برجامی به حداقل برسد، بنابراین احتمالا روند رکودی بازار همچنان ادامه داشته باشد. البته دلایل منطقی دیگری برای پایداری رکود بازار و عدم‌تمایل سرمایه‌‌‌‌‌گذاران برای معامله در بازار سهام وجود دارد، به‌طوری‌که بسیاری از تحلیلگرانی که گزارش عملکرد شرکت‌ها را دنبال می‌کنند، معتقدند در چنین شرایطی نخریدن سهام احتمالا منطقی‌‌‌‌‌تر خواهد بود، چراکه به باور این دسته از تحلیلگران به‌نظر می‌رسد که گزارش‌‌‌‌‌ عملکرد پیش‌‌‌‌‌‌رو شرکت‌ها آنطور که باید مطلوب نباشد، از این‌رو نمی‌توان این موضوع را رد کرد که احتمال گزارش‌های ضعیف پیش‌رو شرکت‌ها یکی از تحولاتی است که به‌عنوان ریسک‌های قابل‌قبول و قابل‌پذیرش برای بازار مطرح می‌شود.

تورم اجاره زیر نقطه‌جوش

سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در تهران در میانه تابستان افت کرد؛ به‌طوری‌که فشار هزینه اجاره‌نشینی به میزان نه چندان چشمگیر، از «نقطه جوش» پایین آمد. با این حال هنوز تورم اجاره بالای سطح متعارف و تاریخی قرار دارد. یک نمودار از سه روند تورم عمومی، تورم مسکن و تورم اجاره نشان می‌دهد اتفاقی که در مرداد ماه باعث تغییر در روند رشد اجاره‌بها شد، عامل درونی نداشت، بلکه سرمنشأ آن به رخدادهای نیمه دوم سال گذشته در بیرون بازار اجاره برمی‌گردد. نبض اجاره‌بها تابعی از «تغییرات شاخص کل قیمت‌ها» و «رشد قیمت مسکن» است.

اثر دو کاهنده تورم اجاره مسکن در میانه تابستان امسال خود را در شکل رسیدن اجاره‌‌بها به زیر نقطه‌‌جوش نشان داد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن شهر تهران براساس تحقیقات میدانی انجام شده از وضعیت فعلی این‌‌ بازار و همچنین آخرین آمارهای رسمی تورم اجاره در مرداد 1401 نشان می‌دهد، در میانه تابستان تورم اجاره‌‌بها به زیر نقطه جوش رسید.

مرداد امسال، رکورد کمترین تورم اجاره مسکن در شهر تهران بعد از 10 ماه به ثبت رسید و اجاره‌‌بهای مسکن که در غالب ماه‌های سپری‌شده از سال گذشته، در هر ماه به طور میانگین حول‌وحوش و بیش از 50 درصد در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل رشد می‌کرد، در مردادماه رشد 2/ 45 درصدی را تجربه کرد. زمستان سال گذشته حتی تورم اجاره در شهر تهران به سطح 52 درصدی در مقایسه با زمستان 99 نیز رسید. در بازار اجاره کشوری نیز تورم اجاره همواره در محدوده رشد میانگین 50درصدی و بالاتر اجاره بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل بود.

این سطح تورم اجاره مسکن در میانه تابستان-رشد 5/ 42 درصدی- نشان‌دهنده آن است که تورم اجاره از نقطه جوش 50 درصدی نزدیک به 5 واحد درصد پایین‌‌تر آمده است؛ هر چند هنوز هم تورم اجاره بسیار بالا و حدود دو برابر تورم متعارف اجاره در سال‌های نرمال این بازار است. در واقع با وجود آنکه تورم اجاره مسکن در میانه تابستان امسال از نقطه جوش -نقطه اوج تورمی- پایین‌‌ آمد اما کماکان مستاجرها در این بازار با فشار زیاد اجاره‌‌نشینی مواجه هستند. تورم اجاره مسکن که از سال 99 و تحت تاثیر دو رویداد مهم یعنی «جهش قیمت مسکن» و «ثبت تورم عمومی بالا»، با رشد شدید همراه شده بود، در مردادماه امسال با یک رویداد نسبتا امیدوارکننده روبه‌رو شد و آن کاهش تورم اجاره از سطح 50 درصدی در غالب ماه‌های سال گذشته، به سطح 2/ 45 درصدی در میانه تابستان امسال یعنی مقطع اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در این بازار است.

این موضوع نشان می‌دهد اگرچه هنوز هم مستاجرها با فشار اجاره‌‌نشینی روبه‌رو هستند اما تورم اجاره از نقطه جوش به سطح پایین‌‌تری بازگشته است. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دو کاهنده تورم اجاره در مردادماه امسال خبر می‌دهد؛ دو پارامتری که با اثر تاخیری منجر به کاهش تورم اجاره یا کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در مردادماه امسال شده است. این رویداد از یک جهت بسیار مهم است و آن این است که در شرایط فعلی سیاستگذار این موضوع را دریابد که «تورم اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن‌» است اما به شکل «تاخیری» از این دو متغیر اثر می‌پذیرد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، درست بعد از اینکه تورم عمومی و تورم مسکن در نیمه دوم 1400، کاهشی شدند، اثر این کاهش‌‌ها با تاخیر زمانی، در تابستان امسال در بازار اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد. با این حال، این دو پارامتر اثرگذار بر تورم اجاره سیگنال دیگری را به این بازار مخابره می‌کنند. مبنی بر اینکه حال که تورم عمومی و تورم مسکن دوباره خیز برداشته‌‌اند، در ماه‌های آینده احتمال خیز مجدد تورم در بازار اجاره مسکن دور از انتظار نخواهد بود. مگر آنکه سیاستگذار مسکن به فوریت اقدامات لازم را در ارتباط با کنترل التهاب در بازار اجاره به کار بگیرد.

در واقع بررسی‌‌ها نشان می‌دهد چنانچه دولت و سیاستگذار پولی به دنبال رام سیگنال بودجه به بازار کردن «اجاره‌بها» هستند باید از بیرون این بازار، به دنبال راهکارهای موثر و عملیاتی باشند و سیاست کاهنده تورم عمومی و سیاست کاهنده تورم مسکن دو راهکاری است که باید هر چه سریع‌تر به کار گرفته شود تا در ماه‌های بعد شاهد بروز جهش مجدد در بهای اجاره‌‌نشینی و بازگشت اجاره‌‌بها به نقطه جوش تورمی نباشیم.

وضعیت اجاره‌‌ در میانه تابستان

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره تازه‌‌ترین وضعیت بازار اجاره مسکن با تکیه بر آخرین آمارهای رسمی و همچنین تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می‌دهد اگرچه هنوز مهم‌ترین ویژگی این بازار ثبت تورم بالا و فشار مضاعف بر اجاره‌‌نشین‌‌هاست، اما تورم اجاره از نقطه جوش عقب‌نشینی کرده است و از میانگین 50 درصدی در غالب ماه‌های سال گذشته به سطح 5/ 42 درصد رسیده است. این سطح تورمی به لحاظ کمترین میزان رشد اجاره‌‌بها در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، رکورد 10 ماهه در این بازار به حساب می‌‌آید. بعد از ثبت تورم 8/ 42 درصدی در بازار اجاره شهریور ماه 1400، تورم نقطه به نقطه اجاره‌‌مسکن در مهر سال گذشته (یعنی میزان رشد اجاره بها در مهر 1400 نسبت به مهر 1399) به 48 درصد افزایش یافت. مرداد ماه امسال بعد از 10 ماه کمترین سطح تورم نقطه‌ای در بازار اجاره از مهر سال گذشته تاکنون به ثبت رسید.

هر چند هنوز هم این میزان حدود دو برابر تورم متعارف در بازار اجاره مسکن شهر تهران است. در دوره‌های قبلی، در بدترین حالت اجاره‌‌بها در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن حول و حوش 30 تا 35 درصد رشد می‌کرد و در شرایط عادی بازار اجاره و بازار مسکن نیز این تورم حول و حوش 15 تا 20 درصد بود. این میزان هم‌‌اکنون و با وجود پایین آمدن تورم اجاره از نقطه جوش کماکان حول و حوش دو برابر تورم اجاره در دوره‌های معمولی بازار مسکن است. همچنین فاصله قابل توجهی با تورم اجاره در دوره‌های قبلی جهش قیمت در این بازار دارد.

در واقع اگرچه در مردادماه امسال، سرعت رشد اجاره‌‌بها نسبت به 10 ماه گذشته کاهش یافت اما نه شرایط در بازار اجاره آرام شده است و نه تورم اجاره به سطوح متعارف دوره‌های قبلی بازگشته است. تنها رویدادی که در این زمینه به وقوع پیوسته است، کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته در مقایسه با ماه‌های گذشته است. مرکز آمار ایران حتی تورم اجاره مسکن شهر تهران در یک‌سال 1400 را 60 درصد اعلام کرده بود اما براساس آمارهای بانک مرکزی این میزان حول و حوش 50 درصد بوده است. مرداد امسال اما به روایت آمار بانک مرکزی، تورم اجاره از متوسط سال قبل، حدود 5 واحد درصد کمتر شد.

اثر تاخیری دو عامل کاهنده

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد همواره این بازار و تحولات قیمتی آن به دو عامل مهم یعنی «تورم مسکن» و «تورم عمومی» بستگی داشته است.

مشاهده روندهای قبلی تورم اجاره، تورم مسکن و تورم عمومی نیز این موضوع را تایید می‌کند. به این معنا که در دوره‌هایی که تورم مسکن و تورم عمومی بالا بوده است، اثر این تورم فزاینده با تاخیر زمانی خود را در بازار اجاره به شکل افزایش سرعت رشد اجاره‌‌بهای مسکن در ماه‌های بعد نشان داده است. برعکس هر زمان که تورم مسکن و تورم عمومی سیر کاهشی داشته است این اثر کاهنده خود را در ماه‌های بعدی در شکل کاهش تورم اجاره مسکن بروز داده است. در مردادماه امسال نیز، تورم اجاره مسکن در حالی از نقطه جوش بازگشته و نسبت به اوج 50 درصدی رشد اجاره‌‌بها کاهش یافت که تورم مسکن در سال 1400 و تورم عمومی از نیمه 1400، شیب کاهشی داشت.

در شرایطی که در سال 99 تورم مسکن بسیار زیاد بود، تورم در بازار اجاره در سطوح پایین‌‌تری قرار داشت و نسبت به تورم مسکن ناچیز بود. در سال 1400 که به دلیل ورود بازار مسکن به دوره پساجهش، بازار وارد فاز ثبات نسبی شد و سرعت رشد قیمت در این بازار به میزان چشمگیر کاهش یافت، اما اثر تاخیری جهش قیمت مسکن در سال 99 به بازار اجاره رسید و آن را ملتهب کرد. در واقع سال 1400 اگر چه سال ثبات نسبی وکاهش قیمت واقعی در بازار مسکن بود اما اثر جهش سال 99، با تاخیر به بازار اجاره سال قبل رسید و این بازار را دچار التهاب و رشد شدید بهای اجاره‌‌نشینی کرد. این موضوع نشان‌دهنده اثر تاخیری رشد قیمت مسکن بر بازار اجاره و سطح اجاره‌‌بها است.

نقش تورم عمومی در رشد اجاره بها

بازار اجاره همچنین از تورم عمومی نیز اثر می‌گیرد و همان‌طور که در نمودار فوق مشخص است اثر کاهش و افزایش تورم عمومی خود را با تاخیر چند ماهه در بازار اجاره نشان می‌دهد.

سرعت رشد تورم عمومی در نیمه دوم سال 1400 کم شد و این کاهش، اثرخود را در شکل بازگشت تورم اجاره مسکن در سال 1401 از نقطه جوش نشان داد. اما هم‌‌اکنون یک سیگنال مهم از سمت تورم عمومی به بازار اجاره قابل دریافت است. مبنی بر اینکه اثر بالا رفتن تورم عمومی و افزایش سرعت رشد بهای کالاها و خدمات در مقطع زمانی فعلی می‌تواند خود را به شکل افزایش احتمالی سرعت رشد اجاره‌‌بها در ماه‌های آینده نشان دهد. چرا که هر زمان تورم عمومی افزایش یافته است با تاخیر زمانی چندماهه سرعت رشد اجاره‌‌بها نیز بیشتر شده است.

پیام تورم به سیاستگذار مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، این موضوع یعنی اثرپذیری تورم اجاره از تورم عمومی و تورم مسکن دو پیام مهم برای سیاستگذار مسکن به همراه دارد. این پیام آن است که اگر سیاستگذار به دنبال بازگرداندن وضعیت قیمت‌‌ها به سطح متعارف در مهم‌ترین، حساس‌‌ترین و مصرفی‌‌ترین بخش بازار مسکن یعنی بازار اجاره است که اتفاقا جزو مهم‌ترین و حساس‌‌ترین بازارها در میان سایر بخش‌های اقتصادی نیز هست، باید بر رویدادها، سیاست‌ها و اقدامات موثر بر کاهش تورم عمومی و تورم مسکن تمرکز کند. در واقع باید سراغ اتخاذ اقدامات و سیاست‌هایی برود که منجر به کاهش تورم عمومی و تورم مسکن شود. در چنین شرایطی اثر این دو عامل در شکل عوامل کاهنده تورم اجاره، در ماه‌های بعد نمایان خواهد شد.

در سال 1400 تحت تاثیر افزایش امیدواری‌‌ها در ارتباط با کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی، انتظارات تورمی نیز در بازار مسکن کاهش یافت و این بازار با ثبات نسبی و کاهش قیمت واقعی (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی) رو‌به‌رو شد. اثر این ثبات نسبی خود را در شکل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در مردادماه امسال نشان داد. هر چند هنوز هم تورم اجاره‌‌بها بسیار بالا و برای مستاجرها مشکل‌‌ساز است. روندها نشان می‌دهد، کاهش و افزایش تورم عمومی با یک فاصله و تاخیر زمانی منجر به کاهش یا افزایش سرعت رشد اجاره‌‌بها شده است.به این ترتیب لازم است هم سیاست‌های کاهنده تورم عمومی و هم سیاست‌های کاهنده تورم مسکن به کار گرفته شود.

مهار تورم با نرخ بهره

تجارب موفق دنیا در ارتباط با کنترل تورم عمومی که منجر به کنترل تورم مسکن و اثر کاهنده بر تورم اجاره شده است، یک مسیر آزمون شده و به جواب رسیده در این زمینه را نشان داده و معرفی می‌کند. در ماه‌های اخیر، آمریکا و برخی کشورهای اروپایی که با تورم عمومی بی‌‌سابقه یا کم‌‌سابقه و اثرگذاری آن بر قیمت مسکن مواجه شدند، با افزایش نرخ بهره بانکی موفق به کاهش شیب تورم و همچنین کاهش تورم مسکن شدند.

با افزایش نرخ بهره، سرمایه‌ها به جای آنکه به بازارهای زودبازده رفته، آنها را ملتهب کند و منجر به سرایت این التهاب به سایر بخش‌های اقتصادی از جمله بهای مسکن و کالاها و خدمات دیگر شود، از سوی شبکه بانکی جذب شده و می‌تواند صرف تولید و جبران کسری بودجه شود. در واقع در قالب اصلاح سیاست‌های پولی و مالی متناسب با شرایط تورمی می‌توان نقدینگی را به میزان قابل توجهی مهار کرد تا منجر به بروز تورم بیشتر در اقتصاد و بخش‌های مختلف از جمله بازار مسکن واجاره نشود. نکته مهم آن است که هر چه بیشتر تورم کنترل شود و سیاست‌های مهارکننده تورم به کار گرفته شده و اعمال شود به همان نسبت وضعیت بازار اجاره به نفع مستاجرها بهبود پیدا می‌کند.

توافق برای نرخ سوم اجاره‌‌بها

در شرایطی که روندهای مربوط به تحولات تورم عمومی، قیمت مسکن و اجاره‌‌بها نشان‌دهنده اثر کاهنده تورم مسکن و تورم عمومی بر کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در تابستان امسال است، تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون نوعی توافق بر سر تعیین قیمت سوم در بازار اجاره شهر تهران ایجاد شده است.موجران و مستاجران در سومین ماه اجرای قانون تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن-شهریور 1401- و در حالی که همچنان شاهد تبعات سیاست‌های دستوری در این بازار هستیم، به نوعی توافق دست یافته‌‌اند.

این توافق در واقع منجر به ایجاد نرخ سوم در بازار اجاره شهریور ماه شده است و تحت تاثیر این توافق نانوشته، اما محسوس در بازار اجاره، تعداد(حجم)قراردادهای اجاره مسکن در شهریور امسال در مقایسه با دو ماه قبل بنا بر اعلام واسطه‌های بازار ملک، افزایش یافته است. این نرخ سوم، نه درصدی است که موجران در ابتدای فصل تابستان و برای پوشش هزینه‌های خود ناشی از تورم شدید، برای افزایش اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی مدنظر داشتند و نه ارتباطی به سقف دستوری افزایش اجاره‌‌بها دارد. در واقع موجران و مستاجران در عمده موارد برسر افزایش مبلغ اجاره به میزانی بیشتر از نرخ دستوری اما کمتر از آنچه در ابتدای تابستان مدنظر موجرها برای پوشش رشد هزینه‌های زندگی آنها بود، توافق کرده‌اند. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که میزان رشد دستوری اجاره‌‌بها برای سال جاری در شهر تهران تا سقف 25 درصد تعیین شده بود، نرخ توافقی مستاجرها و موجرها در قراردادهای تمدیدی در تابستان امسال به‌ویژه در شهریور ماه رقمی حول وحوش 40 تا 60 درصد است؛ هر چند در برخی از قر‌اردادها مبالغ اجاره تا 100 درصد نیز افزایش یافته است. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در بسیاری از موارد، هم مستاجرها به دلیل جهش شدید اجاره‌‌بها و هم موجران به دلیل نگرانی از تبعات اجرای سیاست دستوری در بازار اجاره تمایل به تمدید قرارداد سال قبل دارند.

در این میان برخی از موجر اولی‌‌ها نیز هستند که به نیت سرمایه‌‌گذاری وارد بازار شده و در ماه‌های اخیر اقدام به خرید مسکن کرده‌‌اند؛ هم‌‌اکنون نیز برای جبران بخشی از هزینه خرید قصد دارند واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند. در چنین شرایطی، اوضاع بازار اجاره به قدری به دلیل جهش اجاره‌‌بها و مداخلات دستوری، نامساعد است که برخی از این مالکان نیز ناچار به اعمال تخفیف‌‌های جزئی شده‌‌اند تا واحد آنها سریع‌تر اجاره برود.

شرایط مشابه در کشور

تورم اجاره مسکن در شهر تهران در حالی براساس آمار رسمی مردادماه از نقطه جوش 50 درصدی به سطح 2/ 45 درصدی بازگشته است که براساس اعلام بانک مرکزی، تورم کشوری اجاره مسکن نیز در این ماه نسبت به تیر 1401-یک ماه قبل- یک واحد درصد کم شده و از 3/ 52 درصد به 51 درصد رسیده است.