تفاوت در خیارات معامله

وبلاگ حقوقی OSHKAYA LAW
کریم صحرایی کلجاهی وکیل پایه یک دادگستری
دفتروکالت کریم صحرائ کلجاهی خدمات خود را در قالب انجام مشاوره حقوقی وقبول وكالت دادگستری به كلیه اشخاص حقیقی وحقوقی مقیم ایران وایرانیان مقیم خارج از کشور در زمینه های زیر ارائه مینماید.
#خدمات این دفتر به طور خلاصه عبارتند از:
1. قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی مدنی (حقوقی) از قبیل:
کلیه دعاوی ملکی، وصول مطالبات، توقیف اموال (تأمین خواسته) ، الزام به ایفای تعهدات قراردادی، مطالبه خسارات قراردادی و خسارات خارج از قرارداد (ضمانات قهری) و سایر دعاوی و امور مدنی و حقوقی
2. ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی خانوادگی از قبیل :
طلاق یکطرفه و طلاق توافقی، مطالبه مهریه، مطالبه اجرت المثل ایام زوجیت، مطالبه نفقه زوجه و فرزند، حضانت و سلب حضانت و سایر دعاوی خانوادگی
3. قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی جزایی(کیفری) از قبیل:
قتل، کلاهبرداری- صدور چک بلامحل- سرقت- خیانت در امانت- فروش مال غیر – ضرب و جرح- جعل – استفاده از سند مجعول و سایر دعاوی جزایی
4.قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی تجاری از قبیل :
ورشکستگی – مطالبه وجه اسناد تجاری (چک، سفته و برات)- مشاوره در زمینه تأسیس شرکت و تنظیم اساسنامه شرکت به طور کلی امور و دعاوی راجع به اشخاص تاجر و شرکتهای تجاری

OSHKAYA LAW

در لغت به معنای اختیار داشتن است. در قانون مدنی تعریفی از آن نشده است.زیرا ماهیت آن تا اندازه ای بدیهی و روشن است و بیشتر دارای مفهوم عرفی می باشد.بنابر این به «تسلط قانونی شخص در اضمحلال و رفع اثراز عقد را خیار می گویند.»به عبارت دیگر «قدرت قانونی که یکی از طرفین عقد پیدا می کند که به موجب آن می تواند عقد را منحل کند.» خیارات در فقه و در قانون مدنی دارای انواع مختلفی می باشد.(ماده 396قانون مدنی)

به خیاراتی گویند که به حکم قانون و بدون توافق طرفین معامله وجود پیدا می کنند.مانند خیار مجلس،خیار حیوان وخیار تاخیر ثمن

هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.(ماده 397 قانون مدنی)به عبارت دیگر در عقد بیع مادام که مجلس عقد به هم نخورده طرفین حق به هم زدن معامله را دارند .به هم زدن مجلس عقد به تفرقه متعاملین از یکدیگر ولو به چند قدم و یا به ترک مکان عقد ولو به اتفاق هم محقق می شود.

اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.(ماده 398 قانون مدنی)

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معینی برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.(ماده399 قانون مدنی )که به آن خیار قراردادی نیز میگویند و به عقدی که در آن شرط خیار شده باشد «عقد خیاری»اطلاق می گردد .اگر در عقد بیع برای خیار شرط ،مدت معین نشده باشد هم شرط باطل است و هم بیع.(ماده 401 قانون مدنی)

هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین ،مهلت واجلی معین نشده باشد ،اگر سه روز از تاریخ وقوع بیع بگذرد و در این مدت نه بایع،مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن و قیمت را به بایع بدهد ،«بایع» مختار در فسخ معامله است.(ماده 402 قانون مدنی )به این نوع خیار ،خیار تاخیر یا خیار ثلاثه هم می گویند.خیار تاخیر ثمن مخصوص بایع است مگر آنکه مشتری تمام ثمن را حاضر نماید که به بایع بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نماید که در این صورت خیار فسخ رانخواهد داشت.(مواد 405و406 قانون مدنی)

خیار رویت و تخلف وصف:

هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد،بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید .(ماده410 قانون مدنی)به عبارت دیگر اگر با ذکر اوصاف مال و بدون مشاهده آن در حین عقد ،معامله معوضی واقع و بعد خلاف آن دیده شود برای منتقل الیه(انتقال گیرنده یا مشتری )حق فسخ ایجاد می گرددکه آن را خیار رویت و تخلف وصف مي نامند استفاده از خيار رويت و تخلف وصف بعد از رويت میبایست به فوریت صورت پذیرد.(ماده 415 قانون مدنی)

هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند(ماده 416 قانون مدنی)به عبارت دیگر به اختیار متعاملین در فسخ عقد که ناشی از حصول و علم به غبن در معامله (اعم از بیع و غیره)باشد،خیار غبن گویند.غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد.(ماده 417 قانون مدنی)استفاده از خیار غبن بعد از علم به آن فوری است .(ماده420 قانون مدنی)

غبن در لغت به معنای ضرر ،زیان،بي انصافي و بي عدالتي ، دریغ،افسوس فریفتن و در اصطلاح زیان آوردن بر کسی در معامله و زیان یافتن در خرید و فروش است.(فرهنگ معین جلد 2صفحه 2388)متضرر از غبن را مغبون و منتفع از آن را غابن نامند.

غبنی که مقدار خمس قیمت واقعی یا بیشتر باشد و یا اگر کمتر از مقدار خمس است عرفاٌ قابل مسامحه و گذشت نباشد.

اصطلاح متداول بین نویسندگان اسناد و قراردادها است و مقصود غبن خیلی زیاد است از نظر قانون گذار غبن فاحش شامل همۀ مراتب غبن می شود.

اگر بعد از معامله ،معلوم و ظاهر شود که مبیع معیوب بوده،مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.(ماده 422 قانون مدنی)به عبارت دیگر هرگاه پس از عقد معوض معلوم گردد که مورد معامله عیب داشته ،منتقل الیه میتواند عقد را به هم زده یا آن را با اخذ ارش(مابه تفاوت بین قیمت صحیح و معیوب )بپذیرد.استفاده از خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.(ماده 435 قانون مدنی).

در لغت به معنای فریب دادن ،فریب کاری کردن ،پنهان کردن عیب چیزی و عوام فریبی(فرهنگ معین جلد اول صفحه 1056)و در اصطلاح به معنای اعمال و عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود.(ماده 438 قانون مدنی).

به خیار ناشی از تدلیس یکی از متعاملین خواه آن معامله عقد باشد یا نباشد گویند وجود تدلیس حسب مورد سبب پیدایش حق فسخ برای یکی از متعاملین می گردد.(ماده 439 قانون مدنی)خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.(ماده 440 قانون مدنی).

در لغت به معنای بیع،معامله،خرید و فروش،تعهد،بیعت و دست به دست دیگری دادن در عقد بیع است.(فرهنگ معین جلد دوم صفحه 2156).

بر وزن تفعل در لغت به معنای پاره پاره شدن و جدا ساختن است و جمع آن تبعیضات می باشد.(فرهنگ معین جلد اول صفحه 1023).

- خیار تبعیض صفقه:

این خیار وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات،باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت قسمتی که بیع باطل بوده ،ثمن را استرداد کند.(ماده 441 قانون مدنی)به عبارت دیگر هرگاه عقد،نسبت به قسمتی از موضوع آن صحیح و نسبت به قسمتی باطل از کار درآید در این صورت به موجب آن حسب مورد یکی از طرفین عقد می تواند عقد را فسخ کند مثل آنکه فردی ششدانگ خانه ای را بخرد بعد معلوم شود سه دانگ آن متعلق به بایع نبوده که در این صورت حق فسخ معامله را خواهد داشت.اگر از فسخ صرفنظر کند نسبت به قیمت باطل،حق استرداد ثمن معامله را خواهد داشت.

وبلاگ حقوقی OSHKAYA LAW
کریم صحرایی کلجاهی وکیل پایه یک دادگستری
دفتروکالت کریم صحرائ کلجاهی خدمات خود را در قالب انجام مشاوره حقوقی وقبول وكالت دادگستری به كلیه اشخاص حقیقی وحقوقی مقیم ایران وایرانیان مقیم خارج از کشور در زمینه های زیر ارائه مینماید.
#خدمات این دفتر به طور خلاصه عبارتند از:
1. قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی مدنی (حقوقی) از قبیل:
کلیه دعاوی ملکی، وصول مطالبات، توقیف اموال (تأمین خواسته) ، الزام به ایفای تعهدات قراردادی، مطالبه خسارات قراردادی و خسارات خارج از قرارداد (ضمانات قهری) و سایر دعاوی و امور مدنی و حقوقی
2. ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی خانوادگی از قبیل :
طلاق یکطرفه و طلاق توافقی، مطالبه مهریه، مطالبه اجرت المثل ایام زوجیت، مطالبه نفقه زوجه و فرزند، حضانت و سلب حضانت و سایر دعاوی خانوادگی
3. قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی جزایی(کیفری) از قبیل:
قتل، کلاهبرداری- صدور چک بلامحل- سرقت- خیانت در امانت- فروش مال غیر – ضرب و جرح- جعل – استفاده از سند مجعول و سایر دعاوی جزایی
4.قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی تجاری از قبیل :
ورشکستگی – مطالبه وجه اسناد تجاری (چک، سفته و برات)- مشاوره در زمینه تأسیس شرکت و تنظیم اساسنامه شرکت به طور کلی امور و دعاوی راجع به اشخاص تاجر و شرکتهای تجاری

5.قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه کلیه امور و مسائل حقوقی به ایرانیان مقیم خارج از کشور و پیگیری ویزه کلیه مسائل حقوقی این عزیزان

6. قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی علیه ادارات دولتی وخصوصی

تلفن تماس 09143065339 هماهنگی با وقت قبلی
از مشاوره بصورت تلفنی معذوریم.

آشنایی با انواع خیارات حقوقی در قانون مدنی

در تمامی قراردادها و معاملاتی که روزانه بین مردم انجام می‌شود، شروط و اختیاراتی برای طرفین در نظر گرفته شده است که برخی از آنها منشا قانونی داشته و برخی دیگر به علت تراضی طرفین در قرارداد ذکر شده‌اند. انواع اختیارات حقوقی و شروط آنها به دلیل احترام به پایبندی به قرارداد پیش‌بینی شده‌اند. به این اختیارات در اصطلاح عالم حقوق، خیارات حقوقی گفته می‌شود که در صورت عدم رعایت آنها می توان به وکیل حقوقی مراجعه نمود و شکایت مطرح کرد. اما انواع خیارات حقوقی چند نوع اند و هرکدام چه ویژگی‌ای دارد؟

رواج قراردادها در جامعه باعث شد است تا این بحث از علم حقوق اهمیتی بیش از پیش پیدا کند . امروزه قرارداد خرید و فروش یکی از مهمترین قراردادهایی است که افراد چه در سطح کوچک و چه در سطح کلان با آن سر و کار دارند . از این رو اطلاع از اصول مرتبط با این قراردادها به افراد کمک می کند تا در انعقاد قرارداد بیش از قبل به جزئیات دقت نمایند. همه ما قراردادهایی را دیده ایم که یکی از دو طرف قرارداد بنا به دلیل دچار ضرر می شود و یا مایل است قرارداد را خاتمه دهد . در این شرایط باید به دنبال راه حل حقوقی ای باشیم تا بتوان انحلال قرارداد صورت بگیرد . در قانون برای فسخ قرارداد حقوقی در نظر گرفته شده است که به آن خیار می گویند . از این رو در این مقاله به بررسی تعریف خیار در حقوق و انواع خیارات می پردازیم .موسسه عدالت آریایی با بهره‌گیری از بهترین وکیل کلاهبرداری تهران تا انتهای مسیر حقوقی همراه شماست.

Table of Contents

تعریف خیار در حقوق

خیار کلمه ای است به معنی اختیار یعنی اجازه انجام کاری را دادن . از این رو می توان تعریف خیار در حقوق را این گونه بیان کرد : قانون مدنی ما به معنی اختیار و اجازه‌ای است که از سمت قانون به افراد اعطا می شود تا بتوانند با بکارگیری آن‌ها معامله خود را فسخ کنند. هرچند تمامی عقودی که مطابق با قواعد آمره اند محترم بوده و طرفین به پایبندی نسبت به آن ملتزم هستند، اما باید شرایطی نیز وجود داشته باشد تا افراد بتوانند به شکل قانونی قرارداد را فسخ کنند و از آن خروج کنند.

در واقع حقوق به طرفین یک معامله اجازه این را داده است تا در صورتی که شرایط لازم وجود داشته باشد اقدام به فسخ قرارداد خود کنند . پیش بینی این شرایط در قانون برای جلوگیری از ضرر یکی یا دو طرف قرارداد از معامله است .

این شرایط همان خیارات حقوقی اند که هرکدام مختص به انواع خاصی از قراردادها، و هم‌چنین اصول متفاوتی دارند. عقود لازم تنها با وجود شرط فسخ، وجود خیارات قانونی یا اقاله قابل فسخ هستند و از آنجایی که عقودی مانند بیع و اجاره که روزانه توسط ما منعقد می شوند در زیر مجموعه این عقود قرار می‌گیرند، آشنایی با اسقاط کافه خیارات در حقوق مفید خواهد بود.

مبنای خیارات

اصل لزوم قرارداد‌ها که در عالم حقوق از آن به عنوان «اصاله الزوم» یاد میشود ایجاب میکند که جز در مواردی که به حکم قانونگذار تبیین شده است، قرارداد‌ها متزلزل نشوند. خیارات یکی از موارد تخصیصی توسط قانون است که تزلزل عقود را به طور قانونی پیش‌بینی کرده است. در مبنای این استثنا اختلاف نظر بین علما وجود دارد. بنا به نظر دسته‌ای از جبران ضرر و طبق عقیده دیگری مبنای خیارات حکومت اراده افراد است. طبق نظر بهترین وکیل تهران هیچ قراردادی منعقد یا منفسخ نمی‌شود مگر با رضایت و اراده متعاقدین آن. پس مبنای وجود خیارات به رسمیت شناختن اراده و رضایت انسانی‌ یا جلوگیری از ضرر افراد است.

استثنایی بودن خیار

همانطور که گفته شد اصل بر لزوم قراردادهاست. پس فسخ عقد امری استثنایی و بر خلاف قاعده محسوب میگردد. پس در مواردی که نسبت به وجود یا انطباق خیار با نوع معامله در قرارداد شک و تردیدی وجود داشته باشد، اصل بر عدم وجود خیارات است. اما به هر حال استفاده از خیارات برای دو طرف قرارداد ارزشمند است. پس بهتر است قبل از اقدام به انعقاد قراردادی، با یک وکیل دادگستری مفاد قرارداد خود را چک کنید. یک وکیل حرفه ای از متضرر شدن شما در قرارداد هایتان حتی مسئله فسخ نکاح جلوگیری میکند.

آیا جمع چند خیار در یک عقد ممکن است؟

جمع چند خیار در یک عقد به علت وجود اسباب مختلف که هرکدام اختیار ویژه‌ای برای فسخ عقد به وجود آورند در کنار یکدیگر ممکن است. تصور کنید در یک بیع، خریدار و فروشنده هنوز در مجلس اند پس خیار مجلس دارند و هم‌زمان کالای فروخته شده دارای عیب پنهان است پس خیار عیب نیز وجود دارد. اگر در مجلس انعقاد عقود تان حتی هرگونه بیع، از حضور یک وکیل حقوقی بهره مند شوید یا حتی مشاوره حقوقی با وکیل داشته باشید ، می‌توانید از خیارات قبل از منقضی شدن مهلت آنها استفاده کرده و در صورت لزوم قرارداد را فسخ کنید.

انواع خیارات

دو طرفی که قرار داد را می بیندند می‌توانند یک تا چند تا از انواع خیارات را در قرارداد خود ذکر کنند . البته در بعضی از موارد هم بعضی از متعاملین اقدام به اسقاط کلیه خیارات می کنند . انواع خیارات در قانون به ترتیب زیر است :

1. خیار مجلس
2. خیار حیوان
3. خیار تأخیر ثمن
4. خیار رویت و تخلف از وصف
5. خیار غبن
6. خیار تدلیس
7. خیار عیب
8. خیار تبعض صفقه
9. خیار شرط

کدام خیارات فوری هستند؟

هدف از وجود خیارات، دفع ضرر و جبران آن است. به همین دلیل برخی از خیارات باید فورا اجرا شده و منجر به فسخ قرارداد شوند. در غیر این صورت مانع ضرر نخواهند بود بلکه باعث آن میشوند. خیارات فوری عبارتند از :

خیار تخلف از وصف

خیار فسخ در فسخ نکاح

خیار فسخ

خیار فسخ اصطلاحی حقوقی و به معنای برهم زدن یک جانبه ی قرارداد است.

خیارات در حقوق چیست ؟

1- خیار تدلیس

تدلیس به معنای پنهان کردن عیب و ایجاب فریب است. تدلیس توسط هریک از فروشنده یا مشتری برای طرف دیگر خیار تدلیس ایجاد میکند. مطابق ماده ۴۳۹ قانون مدنی، خیار تدلیس عبارت است از: اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایه، نسبت به ثمن شخصی، در صورت تدلیس مشتری.

2- خیار عیب

این خیار زمانی اجرا میشود که کالای مورد معامله و خریداری شده توسط مشتری، معیوب بوده است. در این صورت مشتری میتواند معامله را فسخ نماید با بدون برهم زدن معامله، مابه‌تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب را از فروشنده اخذ کند. طبق ماده ۴۲۲ قانون مدنی خیار عیب عبارت است از: اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری، مختار است، در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

3- خیار حیوان

در معامله‌ای که مبیع حیوان باشد، مشتری می تواند تا سه روز معامله را فسخ کند. مطابق ماده ۳۹۸ قانون مدنی خیار حیوان عبارت است از: اگر مبیع، حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.

4- خیار تاخیر ثمن

طبق ماده ۴۰۲ همان قانون خیار تاخیر ثمن عبارت است از: هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود. بر اساس این ماده، در صورت تعلل مشتری در پرداخت ثمن یا وجه معامله، آن هم در زمانی که فروشنده هنوز مال را تسلیم نکرده است، این خیار برای فروشنده، وجود دارد. همچنین مورد معامله در خیار تاخیر ثمن باید وجود خارجی داشته باشد.

5- خیار رویت و تخلف از وصف

ماده ۴۱۰ همان قانون در مورد خیار رویت و تخلف از وصف اینطور مقرر میکند: هر گاه کسی، مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن، اگر دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید.

6- خیار غبن

غبن به معنای تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت بازار است و زمانی که این تفاوت بسیار واضح باشد، غبن فاحش است. ماده ۴۱۶ قانون مدنی در مورد خیار غبن مقرر می دارد :هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، تفاوت در خیارات معامله بعد از علم به غبن، می تواند معامله را فسخ کند.

7- خیار مجلس

ماده ۳۹۸ قانون مدنی مقرر می کند: هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند.

8- خیار شرط

ماده ۳۹۹ همان قانون بیان میکند: در عقد بیع، ممکن است شرط شود که در مدت معین، برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد .

9- خیار تبعض صفقه

ماده ۴۱۱ قانون مدنی در مورد این خیار مقرر می کند: خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل می شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد در این صورت، مشتری حق ‌خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند.

شرط سقوط خیار در عقد

وفق ماده ۴۴۸ قانون مدنی، سقوط تمام یا بعضی از خیارات را میتوان ضمن عقد شرط نمود. این شرط در مواردی که خیار در نتیجه عقد به وجود می آید و سبب تام آن در تراضی نهفته است به معنای اسقاط حق خیار موجود میباشد. اسقاط خیار میتواند به صورت صریح یا ضمنی در قرارداد ذکر شده باشد.

خیارات مختص عقد بیع

بیع یا همان خرید و فروش مال در مقابل عوض معلوم، علاوه بر تمام انواع خیاران دارای یک‌سری خیار مخصوص به خود است که تنها در این خیار دیده میشود. این خیارات عبارتند از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن.

شرط خیار و شرط انفساخ

شرط انفساخ به این معنا است که طرفین شرط میکنند که قرارداد پس از مدت معینی پایان یابد یا در اثر تحقق اتفاق یا رویدادی، خود به خود منحل شود. اگر در یک قرارداد طبق قواعد اقاله موثر نباشد، شرط انفساخ نیز نافذ نیست.

شرط تفاوت در خیارات معامله خیار حق فسخ ناشی از شرط است.

بیع شرط چیست؟ معامله با حق استرداد چیست؟

معامله با حق استرداد به بیع محدود نمیشود و از جهتی ناظر بر املاک است. مراد از این معامله هر عقد تملیکی و‌معوض میباشد که در آن انتقال دهنده حق دارد با رد کردن عوضی که دریافت نموده است، مال تملیک شده را مسترد کند. در بیع شرط بدین صورت است که در بیع شخصی مال خود را میفروشد و در آن شرط می‌کند که اگر در مدت خیار بتواند ثمن را بازگرداند، عقد را فسخ کند و مبیع را پس بگیرد.

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف شرط

مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی، خیار شرط که ساخته‌ی تراضی طرفین است ممکن است در عقد بیع بین طرفین شرط شود که در یک مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله باشد. اما در خیار تخلف شرط طرفی که شرط به نفع او میباشد و راهی برای رفع ضرر ندارد، حق فسخ پیدا میکند. در واقع خیار تخلف از شرط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع اجرای تعهد ناشی از آن است.

کدام خیارات مهلت اجرای معین دارند؟

برخی از خیارات را تنها در زمانی محدود می‌توان اجرا کرد و به وسیله آنها قرارداد را منفسخ کرد. این خیار‌ها عبارتند از:

خیار مجلس:

مهلت اجرای خیار مجلس تا پایان زمانی است که متعاقدین در مجلس عقد حضور دارند. به محض جدا شدن خریدار و فروشنده این خیار ساقط میشود. در قراردادهایی که تلفنی منعقد می شوند مهلت خیار مجلس تا پایان زمان ارتباط تلفنی است و پس از آن خیار مجلس ساقط میگردد.

خیار حیوان:

در قراردادهایی که موضوع آن‌ها حیوان است، مشتری تا سه روز از زمان عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

خیار شرط:

خیار شرط با تراضی طرفین مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به وجود می‌آید. همانطور که در این ماده آمده است در عقد بیع ممکن است که شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا هر شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

انواع خیارات در قراردادهای ملکی ✔️

فسخ معاملات یکی از مسائل مهم در حرفه املاک است. اما فسخ معامله و قرارداد ممکن نخواهد بود مگر با وجود خیارات در قراردادهای ملکی. بنابراین تمام افراد یا حداقل مشاورین املاک باید انواع خیارات ملکی و کاربرد آن ها را به طور دقیق بدانند تا قادر به استفاده از آن ها باشند.

خیارات از جمله مباحثی هستند که علاوه بر معاملات ملکی در سایر معاملات نیز کاربرد دارند. منتهی اهمیت خیارات در قراردادهای ملکی بیش از دیگر معاملات است. زیرا معاملات ملکی به خودی خود پیچیده هستند و از طرفی در این معاملات بحث بر سر مبالغ زیاد در حد میلیارد است.

در ادامه مطلب درباره انواع خیارات ملکی ، تعریف خیارات در قرارداد املاک و کاربرد خیارات در معاملات ملکی صحبت خواهیم کرد. توجه داشته باشید که این مقاله برای مشاورین املاک و تمام افرادی که قصد انجام معامله ملکی دارند مفید خواهد بود.

تعریف خیارات در قرارداد املاک

پیش از پرداختن به بحث خیارات در قراردادهای ملکی باید اول بدانیم که منظور از خیارات در قانون قراردادها و معاملات ملکی چیست؟! اگر بخواهیم خیارات در قرارداد املاک را به زبان ساده تعریف کنیم باید بگوییم: خیارات در قراردادهای املاک همان اختیاراتی است که قانون برای برهم زدن و فسخ معامله برای طرفین معامله در نظر گرفته است.

به عبارت دیگر تعریف خیارات در قرارداد املاک همان حق فسخ قرارداد منعقد شده است. البته این حق فسخ فقط در قالب شروط مندرج در هر کدام از انواع خیارات متصور است. با مطالعه ادامه مطلب این عبارت را بهتر درک خواهید کرد.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیارات در قراردادهای ملکی عبارتند از:

خیار مجلس

خیار مجلس که یکی از مهمترین خیارات در قراردادهای ملکی است، به اختیار فسخ معامله در مجلس معامله معنا می‌شود. یکی از تفاوت های اصلی میان خیار مجلس و سایر انواع خیارات در قانون املاک، عدم نیاز به دلیل برای استفاده از این خیار است. به عبارت دیگر برای این که طرفین معامله بتوانند معامله را فسخ کنند باید دلیل و برهان برای کار خود بیاورند. در حالی که فسخ معامله در همان جلسه نیازی به دلیل و برهان ندارد.

شرط ثبوت خیار مجلس در قراردادهای ملکی، انعقاد قرارداد و اتمام معامله است. یعنی اول باید معامله‌ای انجام شده باشد تا خیار مجلس برای آن ثابت شود. حال 3 عامل نیز وجود دارند که باعث سقوط خیار مجلس می‌شوند: 1. اسقاط کافه خیارات (پذیرفتن شرط مبنی بر عدم استفاده از هرگونه خیاری در جهت فسخ معامله) 2. افتراق متعاملین (ترک جلسه معامله توسط متعاملین) 3. تصرف (تصرف خریدار در مبیع و تصرف فروشنده در ثمن که باعث اسقاط خیار مجلس برای فرد متصرف می‌شود).

خیار شرط

خیار شرط یکی از مشهودترین خیارات در قراردادهای ملکی است. به عبارتی می‌توان گفت این خیار تقریبا در تمام معاملات ملکی در نظر گرفته می‌شود. بنابراین بیشتر افراد با این خیار و کاربرد آن در معاملات ملکی آشنایی دارند.

خیار شرط در معاملات ملکی در اصل همان شروطی است که اصحاب معامله بر اساس اختیارات و از روی اراده بیان می‌کنند. قانونگذار در ماده 401 قانون مدنی بیان می‌کند: اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. پس صاحب حق در خیار شرط باید حتما مدتی معین برای تحقق یا عدم تحقق شرط اعلام کند تا در صورت عدم تحقق شرط بتواند در آن زمان معامله را به صورت یک طرفه فسخ نماید.

خیار تاخیر ثمن

در ماده 402 قانون مدنی آمده است: هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می‌شود.

خیار تاخیر ثمن یکی از خیارات انحصاری عقد بیع است و در سایر عقود کاربرد ندارد. برای تحقق این خیار حتما باید مال مورد معامله عین خارجی باشد، قرارداد باید حال باشد و همچنین 3 روز از تاریخ انعقاد قرارداد گذشته باشد.

در ضمن این مورد از خیارات در قراردادهای ملکی مختص فروشنده است و شامل حال تفاوت در خیارات معامله خریدار یا همان مشتری نمی‌شود.

خیار رویت و تخلف وصف

گاها در معاملات ملکی، خریدار صرفا بر اساس اعتبار رویت سابق ملکی را خریداری می‌کند اما پس از انعقاد قرارداد و رویت ملک مورد نظر متوجه تفاوت میان ظاهر ملک و اوصافی که فروشنده ادعا می‌کرده، می‌شود. در این زمان خریدار می‌تواند بر طبق خیار رویت و تخلف وصف اقدام به فسخ معامله کند.

خیار غَبن

خیار غبن در لغت به گول زدن، فریب دادن و آسیب رساندن طرف مقابل معنا می‌شود. این خیار که یکی از خیارات در قراردادهای ملکی است در مواقعی کاربرد دارد که فروشنده ملک را با قیمتی بیش از ارزش واقعی آن فروخته باشد. بنابراین این خیار برای خریدار در نظر گرفته شده است.

شاید قبلا اصطلاح غبن فاحش را هم شنیده باشید، غبن فاحش در معاملات ملکی یعنی این که فروشنده ملک را با تفاوت قیمت فاحش نسبت به املاک منطقه به فروش برساند.

خیار عیب

به موجب ماده 422 قانون مدنی اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ اَرش یا فسخ معامله. در نتیجه در صورت وجود عیب در مبیع (ملک مورد معامله) خیار عیب، قبول مبیع معیوب و یا اخذ اَرش هر سه ثابت می‌شوند و خریدار مختار به انتخاب یکی از آن ها می‌باشد.

خیار تدلیس

تدلیس در ماده 438 قانون مدنی به عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود تعریف شده است. پس خیار تدلیس که یکی از خیارات در قراردادهای ملکی است زمانی ثابت می‌شود که یکی از طرفین معامله با فریب و پنهان کاری، طرف مقابل را وادار به انجام معامله کند. این خیار برای همان طرف مقابلی که فریب خورده است ثابت می‌شود و این حق را به او می‌دهد که معامله را فسخ کند. حال تفاوتی ندارد فرد فریب خورده فروشنده باشد یا خریدار.

استناد به این خیار برای فسخ معامله ممکن است کمی دشوار باشد. زیرا صاحب حق باید دلایل و مستندات محکمی مبنی بر فریب و پنهان کاری طرف مقابل بیان کند.

و کلام آخر اینکه

همانطور که بارها از ابتدای مطلب گفته شد، استفاده از خیارات در قراردادهای ملکی کار دشواریست به همین دلیل توصیه ما به شما این است که اگر در معاملات ملکی خود دچار مشکل شده اید و قصد دارید با کمک کاربرد خیارات در معاملات ملکی معامله انجام شده را فسخ کنید، حتما از جلسات مشاوره حقوقی املاک مجموعه فراملک استفاده کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک

خیار تدلیس و تفاوت آن با خیار عیب

خیار دیگری تفاوت در خیارات معامله که بین بیع و سایر عقود مشترک است، خیار تدلیس هست.

تدلیس در لغت از ریشه ی دلس آمده است، به معنی مبهم کردن، به معنی تاریک کردن است.

در اصطلاح حقوقی، براساس ماده ی ۴۳۸ قانون مدنی تدلیس این طور تعریف شده است: (تدلیس عبارت است از: عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود)

خوب به این تعریف دقت کنید باهاش کار داریم. عملیاتی، که موجب فریب طرف معامله شود. خوب، اگر عملیاتی نسبت به مورد معامله انجام بشود، این عملیات به دو صورت ممکن است انجام بشود.

1. یک وقت هست که عملیاتی انجام می شود و عیبی را که در کالا وجود دارد مخفی می کند؛ مثلا: سقف یک اتاقی پوسیده و تمام گچ و سیمان های آن ریخته می آیند یک سقف کاذبی درست می کنند که این اتاق را سقفش را سالم جلوه بدهند، این جا فرد مرتکب تدلیس شده است.
2. یک وقت هست که عیبی از عیوب مخفی نمی شود اصلا ممکن است عیبی هم نداشته باشد کالا، اما یک امتیازی را، یک و صفی را که در آن کالا نیست، می آیند طوری جلوه می دهند که انگار در آن کالا هست.

به عنوان مثال میز و صندلی را کسی خریداری می کند به قصد این که از چوب گردو باشد، بایع با این که می داند این از چوب گردو نیست اما می آ ید یک رنگ روغنی را استفاده می کند که وقتی مشتری این را نگاه می کند گول می خورد، فریب می خورد؛ یعنی با عملیاتی که روی این میز و صندلی انجام شده است، این چوب به عنوان چوب گردو معرفی شده است. این جا هم خیار تدلیس به وجود می آید.

براساس ماده ای که قرائت کردم عملیات در تدلیس، باید موجب بشود که طرف معامله فریب بخورد، پس اگر مشتری می داند که وضعیت مورد معامله به چه صورتی هست می داند که واقعا میزو صندلی جنسش از چوب گردو نیست با این حال اقدام به انعقاد عقد می کند، در این صورت خیار تدلیس به و جود نمی آ ید قا عده ی اقدام اجرا می شود؛ چون بر ضرر خودش اقدام کرده است عقد را منعقد کرده است.

تفاوت خیار عیب و خیار تدلیس

حالا ممکن است سوال کنید پس بین خیار عیب و خیار تدلیس چه تفاوتی می توان قائل شد. ببینید دو تا تفاوت عمده می توانید قائل بشوید بین خیار عیب و تدلیس.

در خیار عیب مورد معامله حالا مبیع معین باشد یا ثمن معین باشد باید الزاما معیب باشد.

در صورتی که در خیار تدلیس این طور نیست. ممکن است خیار به وجود بیاید برای فرد بر اثر جلوه دادن ساختگی یک وصف که فقدان آن وصف عیب محسوب نمی شود.

یعنی اگر میز و صندلی ای که فروخته ا ست واقعا چوب گردو نباشد این میز و صندلی عیبی ندارد اما به خاطر این که یک امتیازی را که در آن نیست تصنعی، طوری جلوه دادند که آن شیء دارای آن امتیاز است به این دلیل خیار تدلیس به وجود می آید.

از جهت منشا پیدایش خیار

در خیار عیب لازم نیست که حتما یک سری عملیاتی انجام شده باشد، ممکن است عیب خود به خودی به وجود آمده باشد همین که عیب وجود داشته باشد و معامله کننده از آن بی اطلاع باشد، منشا وجود خیار خواهد بود، در صورتی که در تدلیس حتما باید عملیاتی انجام بشود.

حالا این عملیاتی که انجام شده است حتما لازم نیست که به وسیله ی طرف معامله صورت گرفته باشد. ممکن است به وسیله ی شخص دیگری حتی بدون اطلاع فروشنده این عملیات انجام بشود.

در این صورت هم باز خیار تدلیس به وجود می آید. ببینید خیار تدلیس فقط اختصاص به مشتری ندارد، اگر ثمن معامله عین خارجی باشد، در این صورت برای بایع هم ممکن است خیار تدلیس به وجود بیاید.

ماده ی ۴۳۹ قانون مدنی مقرر داشته است:

(اگر بایع تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت؛ و همچ نین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری).

ماده ی ۴۴۰ قانون مدنی هم در رابطه ی با فوریت خیار تدلیس است. بعد از اینکه صاحب خیار اطلاع پیدا کرد به خیار تدلیس، این خیار فوری است (خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است).

خیار شرط | تفاوت خیار شرط با سایر خیارات، ویژگی و آثار این خیار

عقودی که بین طرفین منعقد می‌شوند به جهات مختلفی قابل فسخ هستند. یکی از جهات خیارات است. مانند خیار شرط، خیار مجلس، خیار حیوان و غیره تمام این خیارات باعث فسخ معامله می‌شوند. اما خیار شرط یک تفاوت اصلی و اساسی با سایر خیارات دارد، و آن این است که خیار شرط اختیار فسخ معامله است که این اختیار ناشی از توافق طرفین است، در واقع این خیار را طرفین معامله به وجود می‌آورند اما سایر خیارات به حکم قانون به وجود می‌آیند و توافق طرفین تاثیری در این خیارات ندارد. در این مقاله خیار شرط که با سایر خیارات متفاوت است را مورد بررسی قرار داده‌ایم و در ادامه به آن می‌پردازیم.

برای دریافت مشاوره حقوقی می توانید با متخصصین و وکلای با تجربه وکیل دات کام با شماره 02166419012 تماس بگیرید.

تعریف

دو طرف عقد می‌توانند ضمن عقد شرطی کنند که طبق آن مشروط‌‌‌ له برای مدتی حق فسخ عقد را پیدا می‌کند.

خیار شرط بر خلاف سایر خیارات به شخص ثالث نیز تعلق می‌گیرد بدون اینکه صاحب خیار قائم مقام یا نماینده یکی از دو طرف متقابل در قرارداد باشد.

برای آشنایی با خیارات قانونی کلیک نمایید.

لزوم تعیین مدت خیار

شرط خیار در صورتی درست است که مدت آن معین باشد وگرنه هم شرط خیار و هم بیع باطل می‌باشد.

طبق قانون اگر دو طرف آغاز مدت خیار را معین نکنند ابتدای آن از تاریخ وقوع عقد محسوب می‌شود.

مهلت خیار ممکن است پس از انعقاد قرارداد معین شود و در اصطلاح فقیهان منفصل از عقد باشد.

قلمرو خیار شرط

طبق قانون تمام خیارات برای همه‌ معاملات می‌تواند ذکر شود به غیر از خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن که مخصوص بیع هستند. از این حکم عام می‌توان نتیجه گرفت که خیار‌ شرط برای همه‌ معاملات قابل استفاده است و مشکلی از این جهت ندارد.

برای آشنایی با خیار حیوان کلیک نمایید.

برای آشنایی با خیار تاخیر ثمن کلیک نمایید.

تفاوت خیار شرط با خیار تخلف از شرط

خیار‌ شرط حقی است که در قالب شرط ضمن عقد لازم می‌آید و آن را متزلزل می‌کند و برای مدتی اختیار بر هم زدن عقد را به مشروط له می‌دهد. ولی در خیار تخلف از شرط، فرض این است که متعهد به التزام خود وفا نمی‌کند و اجبار او نیز میسر نمی‌شود یا معلوم می‌گردد که مورد معامله وصف مورد نظر را ندارد یا انجام دادن شرط ممتنع می‌شود آن‌گاه طرفی که شرط به سود اوست و راهی برای رفع ضرر ندارد حق فسخ عقد را پیدا می‌کند.

توصیه می‌کنیم مقاله اسقاط کافه خیارات را مطالعه نمایید.

تفاوت خیار شرط تفاوت در خیارات معامله تفاوت در خیارات معامله و شرط فاسخ

دو طرف می‌توانند شرط کنند که قرارداد پس از مدتی پایان یابد یا در اثر رویداد ویژه‌ای خود به خود منحل شود، شرط اخیر را می‌توان شرط انفساخ نامید که به خیار‌ شرط شباهت دارد.

برای مثال در اجاره‌ نامه‌ای شرط می‌شود که انتقال شغل اداری مستاجر به شهرستان یا بازگشت فرزند موجر به تهران، سبب انفساخ عقد است.

این رویداد‌ها ممکن است برخلاف میل و تصمیم دو طرف رخ دهد و عقد را منحل کند به همین دلیل نباید آن را با شرط‌ خیار که فسخ را منوط به انشای عمل حقوقی از سوی مشروط له می‌کند اشتباه گرفت.

در شرط انفساخ هر دو طرف به توافق می‌رسند که در صورت تحقق امری قرارداد خودبه‌خود منحل گردد. یعنی اگر شرایط فراهم شد عقد بدون دخالت هیچ یک از طرفین کان لم یکن می‌شود. اما در خیار‌ شرط باید مشروط له اراده خود را ابراز دارد تا عقد به هم بخورد و خود‌به‌خود عقد از میان نمی‌رود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص خیارات قانونی، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده‌اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون خیارات قانونی پاسخ دهند.

برای دریافت مشاوره حقوقی می توانید با متخصصین و وکلای با تجربه وکیل دات کام با شماره 02166419012 تماس بگیرید یا می توانید مقالات مجله حقوقی وکیل دات کام را مطالعه نمایید.