نوسانات محدود تسه

بورس ٢۴ : نوسانات قیمت هر فقره اوراق مسکن در روزهای گذشته از سال جدید، در حول و حوش ۵٠ هزار تومان محدود شد. اوراق وام مسکن سال گذشته بیش از ٧٠ هزار تومان در ماه های نیمه اول و بیش از ۶٠ هزار تومان در ماه های نیمه دوم قیمت داشت و با این نرخ بین دارندگان حساب ممتاز و متقاضیان خرید امتیاز وام مسکن مبادله می شد. اما در شروع سال جدید قیمت اوراق با ١٨ درصد کاهش وارد کانال ۴٠ هزار تومان شده است.

kayhan.ir

عضو هیئت مدیره بانک مسکن با اعلام این‌که دلیل افزایش قیمت اوراق «تسه» تقاضای سفته‌بازی بود از احتمال تمدید زمان پرداخت وام خرید مسکن بدون اوراق خبر داد.
محمدحسن علمداری در گفت‌وگو با خبرگزاری تسنیم، درباره افزایش قیمت اوراق مسکن یادآور شد: ماه گذشته قیمت اوراق حق تقدم مسکن مقداری افزایش یافت که دلیل آن درخواست مؤثر از سوی متقاضیان استفاده از این نوع وام نبود.
وی با بیان این‌که افزایش قیمت به‌دلیل سفته‌بازی بود، ادامه داد: با توجه به برنامه‌های بانک مسکن برای خانه‌دار شدن مردم، تصمیم بر این شد برای جلوگیری از زیان نوسانات محدود تسه متقاضیان، 50 درصد از وام خرید مسکن بدون خرید اوراق و سپرده‌گذاری پرداخت شود. این مسئله قطعاً باعث کاهش تقاضا و در نتیجه کاهش قیمت اوراق حق تقدم مسکن (تسه) می‌شود. عضو هیئت مدیره بانک مسکن با بیان این‌که نوسانات قیمت اوراق حق تقدم وام مسکن هیچ ارتباطی به بانک مسکن ندارد، گفت: در بحث اوراق تسه افراد ذی‌نفع هستند و دارندگان آن مردم هستند، در این بین برخی اوقات عرضه اوراق کم می‌شود و در عین حال تقاضا افزایش می‌یابد. البته در دوره اخیر بیشتر عرضه و تقاضای اوراق حق تقدم مسکن سفته‌بازی بود که موجبات افزایش قیمت این اوراق را به وجود آورد.
علمداری از احتمال تمدید پرداخت وام خرید مسکن از محل اوراق با خرید نیمی از اوراق مورد نیاز خبر داد و اضافه کرد: منابع بدون سپرده بانک مسکن محدود است.
آیا اقساط نهضت ملی مسکن نصف شد‌؟
یکشنبه شب انتشار خبری در رسانه‌ها مبنی بر پرداخت سود تسهیلات ساخت در نهضت ملی مسکن با تیتر «اقساط وام نهضت ملی مسکن نصف شد» افکار عمومی کشور را به خود درگیر کرد.
پیگیری‌های خبرگزاری فارس، پس از انتشار خبر مشخص کرد، محتوای ذکر شده بخشی از اظهارات محمود محمودزاده؛ معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی است که به شکل ناقص منتشر شده.
در شرایطی خبر منتشر شده تنها یک بخش از اظهارات را پوشش داده و به نقل از معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی عنوان شده است: «دولت برای مسکن دولتی نیمی از اقساط این تسهیلات را پرداخت خواهد کرد؛ بنابراین اقساط به کمتر از نصف رقم اعلام شده خواهد رسید.» که محمودزاده، منابع مالی صندوق ملی مسکن را به عنوان شرط مهم کاهش سود تسهیلات برای دهک‌های کم‌درآمد معرفی کرده است.‌
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در ارتباط با اقساط بازگشتی نهضت ملی مسکن گفت: «‌بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار نرخ سود تسهیلات نهضت ملی مسکن 18 درصد در نظر گرفته شده است، پیام مثبت این طرح برای متقاضیان محترم آن بود که دولت به واسطه توان صندوق ملی مسکن مطابق قانون جهش تولید و تامین مسکن، برای دهک‌های کم‌درآمد، هرچه دهک درآمدی پایین‌تر باشد میزان بیشتری از سود تسهیلات توسط صندوق ملی مسکن به نمایندگی مردم تامین می‌شود و بدین ترتیب اقساط بازگشتی مردم نوسانات محدود تسه در این طرح کمتر از رقم‌هایی است که بر اساس سود 18 درصد محاسبه و اعلام عمومی شده است.»
محمودزاده افزود: «‌میزان پرداخت اقساط کاملا مبتنی بر توان دهک‌های درآمدی است. این دهک‌ها عبارت است از دهک اول تا پنجم که بسته به دهک درآمدی میزان پرداخت سود تسهیلات متفاوت است و این مسئله به منابع صندوق ملی مسکن تعلق دارد.»
از طرفی بر اساس اطلاعات گرفته شده از روابط عمومی وزارت راه و شهرسازی، «ذکر مبلغ دقیق هر قسط(تسهیلات نهضت ملی مسکن) نادرست است زیرا متناسب با شرایط فرد قابل تغییر است‌.» در واقع اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن نصف نشده و برای هر متقاضی متفاوت است.

ارزان ترین زمان برای خرید اوراق وام مسکن

بورس ٢۴ : نوسانات قیمت هر فقره اوراق مسکن در روزهای گذشته از سال جدید، در حول و حوش ۵٠ هزار تومان محدود شد. اوراق وام مسکن سال گذشته بیش از ٧٠ هزار تومان در ماه های نیمه اول و بیش از ۶٠ هزار تومان در ماه های نیمه دوم قیمت داشت و با این نرخ بین دارندگان حساب ممتاز و متقاضیان خرید امتیاز وام مسکن مبادله می شد. اما در شروع سال جدید قیمت اوراق با ١٨ درصد کاهش وارد کانال ۴٠ هزار تومان شده است.

ارزان ترین زمان برای خرید اوراق وام مسکن

بورس24 : نوسانات قیمت هر فقره اوراق مسکن در روزهای گذشته از سال جدید، در حول و حوش 50 هزار تومان محدود شد.

اوراق وام مسکن سال گذشته بیش از 70 هزار تومان در ماه های نیمه اول و بیش از 60 هزار تومان در ماه های نیمه دوم قیمت داشت و با این نرخ بین دارندگان حساب ممتاز و متقاضیان خرید امتیاز وام مسکن مبادله می شد. اما در شروع سال جدید قیمت اوراق با 18 درصد کاهش وارد کانال 40 هزار تومان شده است.

هر چند برخی رسانه ها قیمت 49 تا 51 هزار تومان برای خرید و فروش هر فقره اوراق در روزهای اخیر را نرخ بی سابقه برای آن عنوان می کنند اما سابقه قیمتی اوراق مسکن یا همان تسه های معامله شده در فرابورس طی سال های گذشته حکایت از آن دارد که در رکود ملکی دوره قبل نیز اوراق حتی با قیمت 39 هزار تومان نیز در برخی روزها و ماه های سال بین خریدار و فروشنده مبادله شده است.

در تهران متقاضیان خرید خانه حداکثر 60 میلیون تومان وام با اوراق می توانند دریافت کنند. برای این میزان وام لازم است متقاضی نسبت به خرید 120 فقره اوراق مسکن از شعب بانک مسکن یا فرابورس اقدام کند.

سال گذشته برای خرید این تعداد اوراق لازم بود نزدیک به 8 میلیون تومان هزینه شود اما اکنون قیمت خرید و فروش اوراق به 6 میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.

وام اوراق مسکن نرخ سود نوسانات محدود تسه 17.5 درصدی دارد و به خانه های با عمر بنای تا 20 سال ساخت از زمان پروانه ساختمانی صادره تعلق می گیرد.

البته خریداران مسکن در بافت فرسوده بخاطر امتیازی که دولت و سیستم بانکی برای نوسانات محدود تسه این محدوده از شهرها در نظر گرفته است می توانند وام اوراق خرید مسکن را با نرخ سود 16 درصد دریافت کنند.

روند نوسانات قیمت اوراق مسکن در سال های گذشته یک واقعیت را بازگو می کند که توجه به آن به نفع خریداران آتی مسکن خواهد بود.

در سال های گذشته بعد از هر بار افزایش وام مسکن با تصویب شورای پول و اعتبار در بازار اوراق مسکن تقاضا برای خرید امتیاز وام مسکن افزایش پیدا کرده و این افزایش تقاضا بر قیمت فروش اوراق تاثیر گذاشته است.

قیمت اوراق مسکن یکسال پس از افزایش سقف وام خرید مسکن از 35 میلیون به 60 میلیون تومان حدود 62 درصد افزایش پیدا کرد و بهای هر فقره اوراق از حدود 40 هزار تومان به 62 هزار تومان رسید.

حتی در زمان هایی که معاملات خرید و فروش مسکن رونق می گیرد قیمت اوراق مجدداً افزایش پیدا می کند.

قیمت اوراق وام مسکن در دو سه سال اخیر حتی به 100 هزار تومان هم رسید.

الان قیمت اوراق چون که هم معاملات مسکن در رکود است و هم ارزش وام در برابر قیمت ها کاهش شدید پیدا کرده است به اندازه نصف زمان رونق پیشین معاملات است.

اکنون با توجه به اینکه احتمال دارد در ماه های آتی تصمیمات تازه ای برای وام خرید مسکن اخذ شود بهتر است افرادی که قصد نوسانات محدود تسه خرید در ماه های آینده را دارند از قیمت های فعلی اوراق بهره برداری کنند و اوراق بخرند.

اوراق وام خرید مسکن از زمان انتشار 2 سال اعتبار دارد و تاریخ اعتبار اوراق نیز بر روی آن درج شده است.

متقاضیان آتی خرید مسکن ابتدا باید نسبت به اعتبار حداقل یکساله اوراق اطمینان پیدا کنند و سپس با خرید آن منافع هر نوع افزایش احتمالی قیمت اوراق در آینده را برای خود تصاحب کنند.

اوراق وام مسکن جنبه سرمایه گذاری نیز دارد.

این اوراق یک نرخ سود اسمی دارد که معادل سود کوتاه مدت شبکه بانکی است و یک نرخ سود واقعی دارد که در ازای قیمت فروش اوراق معلوم می شود.

دو سال پیش که وام اوراق مسکن ارزش خوبی در مقایسه با قیمت خانه ها داشت سرمایه گذاران بازار اوراق 21 تا 22 درصد از محل سپرده گذاری در حساب مربوطه، دریافت اوراق و فروش آن در فرابورس سود به دست می آوردند.

خرید اوراق تسه به صرفه است یا نه ؟

به گفته معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس این که بگوییم خرید اوراق به صرفه است یا نه ، به متقاضی وام بستگی دارد و اینکه نرخ تأمین مالی خرید یک واحد مسکونی از سایر روش ها چقدر است.

محسنی همچنین گفت : در مجموع با توجه به افزایش مبلغ وام ، نرخ وام مسکن نیز در حال افزایش است که مطلوب نیست.

اوراق تسه , اوراق مسکن, وام مسکن , وام خرید مسکن

بهنام محسنی در پاسخ به این سوال که با توجه به افزایش قیمت اوراق، آیا خرید اوراق تسه برای دریافت وام مسکن در شرایط فعلی مقرون‌به‌صرفه است؟ گفت: نکته اول اینکه مبلغ خرید اوراق در نرخ موثر تسهیلات اثرگذار است زیرا خریدار بخشی از مبلغ وام دریافتی را قبل از دریافت آن برای خرید اوراق صرف کرده و در واقع آن مبلغ به خرید مسکن اختصاص پیدا نکرده است.

او افزود: در اصل هرچه قیمت اوراق افزوده شود بر نرخ تسهیلات دریافتی اثرگذار است اما به صرفه بودن یا نبودن خرید اوراق بستگی به متقاضی دریافت وام دارد و اینکه نرخ تامین مالی خرید یک واحد مسکونی از سایر روش‌ها به چه میزان است. به عبارت دیگر، متقاضی خرید مسکن باید بررسی کند که به جز خرید مسکن از طریق اوراق تسه، چه امکان دیگری برای تامین مالی از سایر روش‌ها در اختیار نوسانات محدود تسه دارد و کدام‌یک از این شیوه‌ها برای او مطلوب‌تر است، بنابراین نمی‌توان به طور کلی در این خصوص اظهارنظر کرد اما در مجموع، نرخ وام مسکن با افزایش مبلغ وام در حال افزایش است و این مساله مطلوب نیست.

معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس ضمن بیان اینکه محدودیتی برای عرضه در بازار وجود ندارد، گفت: محدودیت برای آن دسته از متقاضیان دریافت اوراق است که قصد خرید مسکن از طریق اوراق نداشته و انگیزه سفته‌بازانه دارند و محدودیت فروش برای این افراد در نظر گرفته شده است.

او در ادامه گفت‌وگویش با تجارت‌فردا افزود: در اصل، دارندگان اوراقی که از طرف بانک مسکن به صورت ماهانه در نمادهای مختلف اوراق، دارایی خود را سپرده می‌کنند محدودیتی برای عرضه ندارند چرا که آنها خریدار اوراق تسه از فرابورس نیستند و بر اساس امتیازی که بانک مسکن برای سپرده‌گذاران در نظر گرفته، دارنده حجم مشخصی از اوراق شده‌اند؛ بنابراین محدودیت عرضه برای دارندگان اوراق وجود ندارد و تنها محدودیت فروش برای خریداران اوراق است.

او در ادامه بیان کرد: زیرا فرض بر این است که افرادی اقدام به خرید اوراق می‌کنند که متقاضی دریافت تسهیلات هستند و اگر کسی با انگیزه دیگری اقدام به خرید اوراق تسه کند با محدودیت مقرر در دستورالعمل مواجه خواهد شد. ضمن اینکه محدودیت‌ها بارها از طرق مختلف اطلاع‌رسانی شده و همه این تمهیدات برای روان‌تر شدن معاملات و جلوگیری از کنش‌های سفته‌بازارنه در نظر گرفته شده است. لذا این امر کمک خواهد کرد فعالان این بازار صرفاً کسانی باشند که قصد استفاده از وام را دارند؛ نه افرادی که از معاملات این اوراق به دنبال کسب سود هستند.

محسنی در پاسخ به این سوال که با این حساب به نظر شما بازار اوراق تسهیلات حبابی نیست؟ گفت: باید دقت داشته باشیم که اساساً بازار اوراق گواهی تسهیلات مسکن با بازار سهام تفاوت عمده‌ای دارد به این معنا که معاملات بازار سهام به صورت خرید و فروش است اما معاملات بازار تسه صرفاً به خرید محدود می‌شود چرا که افراد، این اوراق را به قصد استفاده از تسهیلات مسکن خریداری می‌کنند.

او افزود: نکته قابل توجه این است که خرید اوراق تسه با هدف اخذ تسهیلات خرید مسکن انجام می‌شود و متقاضی پس از خرید اوراق اقدام به دریافت آن می‌کند. این روند، میزان اوراق شناور و در حال خرید را کاهش می‌دهد یعنی این اوراق پس از خرید از چرخه خارج شده و به طور طبیعی حجم اوراق قابل خرید در بازار کاهش پیدا می‌کند. قیمت در این بازار هم بر نوسانات محدود تسه اساس عرضه و تقاضا نوسان پیدا می‌کند و طبیعی است که با افزایش تقاضا قیمت هم افزایش پیدا کند. با این همه استفاده از اصطلاح حباب برای این بازار چندان درست به نظر نمی‌رسد.