بیش‌ فروش چیست ؟

«وکالت بلاعزل در جریان این‌گونه معاملات به معنای این است که طرف معامله نمی‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.»

قانون پیش ‌فروش ساختمان

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
‌۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
‌۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
‌۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
‌١٠ـ معرفی داوران
‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌۶)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١۴)، (‌١۶) و (‌٢٠) این قانون

ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ‌۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
‌۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
‌۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

ماده ‌۵ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

ماده ‌۶ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.
‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌۵/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده ‌١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.

ماده ‌١۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰ %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود.

ماده ‌١۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده ‌١۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، بیش‌ فروش چیست ؟ پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، بیش‌ فروش چیست ؟ اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌۱۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (‌۱۰۰/۰۰۰۰/۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

جزای نقدی مندرج در این ماده به موجب مصوبه مورخ ۱۳۹۹/۱۲/۲۵ هیات وزیران به شصت میلیون (۶۰.۰۰۰.۰۰۰) تا صد و بیست میلیون (۱۲۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تعدیل شد

ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.

ماده ‌٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

ماده ‌٢۵ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹ /۱۰ /۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید.

عرضه اولیه یا پیش فروش چیست؟ (ICO – IDO – IEO)

عرضه اولیه توکن در صرافی غیرمتمرکز یا Initial Dex Offering چیست؟ IDO با ICO و IEO چه تفاوتی دارد؟ چطور عرضه اولیه ارز دیجیتال بخریم؟ آیا کاربران ایرانی می‌توانند در عرضه اولیه DeFi شرکت کنند؟ در این مقاله با روش نوین تامین سرمایه در بازار رمز ارزها آشنا می‌شویم.

عرضه اولیه صرافی غیرمتمرکز (IDO) چیست؟

به اولین توزیع یا فروش عمومی توکن یا کوین یک پروژه، عرضه اولیه می‌گویند. این کار به هدف تامین سرمایه مورد نیاز برای توسعه شبکه و یا توزیع توکن آن بین عموم مردم و گسترش جامعه پروژه انجام می‌شود. تمامی پروژه‌ها برای توسعه شبکه خود، به منابع مالی نیاز دارند؛ گسترش همکاری‌ها، لیست شدن در صرافی‌های متمرکز، جذب نیروهای متخصص برای گسترش تیم بیش‌ فروش چیست ؟ پروژه، برگزاری کمپین‌های تبلیغاتی، برگزاری Bug bounty و ارزیابی کدهای پروژه به منظور جلوگیری از مشکلات احتمالی از جمله هزینه‌های مورد نیاز برای راه‌اندازی یک پروژه در حوزه رمزارزهاست. عموما پروژه‌ها بخشی از این هزینه‌ها را از محل فروش توکن پروژه در میان عموم مردم تامین می‌کنند. اکنون با هدف عرضه اولیه آشنا شدیم. عرضه اولیه صرافی غیرمتمرکز یا IDO یکی از روش‌های تامین سرمایه در حوزه رمز ارزهاست. در بخش بعد تاریخچه انواع روش‌های عرضه اولیه در حوزه ارزهای دیجیتال را مطرح می‌کنیم.

انواع روش‌های تامین سرمایه در حوزه رمز ارزها

عرضه اولیه کوین یا توکن در حوزه رمز ارزها به صورت جدی از سال ۲۰۱۷ آغاز شد. ICO یا Initial Coin Offering اولین روشی بود که مورد اقبال عمومی قرار گرفت. احتمالا جمله حباب ICOها در سال ۲۰۱۷ را شنیده‌اید؛ در سال ۲۰۱۷ سیلی از پروژه‌های مختلف توکن خود را به روش ICO در میان مردم عرضه می‌کردند. مردم نیز بدون اطلاع از هدف و ماهیت پروژه‌ها، در عمده مواقع به دام کلاهبرداران افتاده و در نهایت صاحب انبوهی از توکن‌های بی ارزش شدند. در روش ICO، هر پروژه به صورت مستقیم اقدام به فروش توکن‌های خود می‌کرد. اطلاع رسانی در مورد زمان عرضه و قیمت خرید توکن در سایت، کانال تلگرام یا حساب توییتری پروژه‌ها انجام می‌شد. در زمان مقرر، مردم می‌توانستند با ارسال رمز ارز مشخصی، که عموما اتر بود، به آدرس قرارداد هوشمند پروژه، توکن آن را دریافت کنند. از مثال‌های موفق ICO می‌توان به EOS اشاره کرد. این ارز در سال ۲۰۱۷ عرضه اولیه شد و در دو هفته تقریبا ۴ میلیارد دلار از محل فروش توکن خود بدست آورد که عدد قابل توجهی است.

اما در روش ICO هیچ نظارتی و ضمانتی وجود نداشت. هر پروژه به راحتی و با برگزاری کمپین‌های تبلیغاتی گسترده، میلیون‌ها دلار جذب سرمایه داشت که بسیاری از آن‌ها واقعا ارزشی نداشتند و تنها به هدف سوءاستفاده از هیجان بوجود آمده در بازار، سرمایه مردم را گرفته و توکنی بی ارزش به آن‌ها تحویل می‌دادند. رفته رفته و با آغاز زمستان بازار و ریزش قیمت بیت کوین، این روش کارایی خود را از دست داد. جامعه کریپتو، روش دیگری را برای تامین سرمایه پروژه‌ها معرفی کرد که آن IEO بود.

IEO یا عرضه اولیه در صرافی‌های متمرکز همانطور که از اسم آن مشخص است، به فرآیند توزیع و فروش توکن به واسطه صرافی‌های متمرکز ارز دیجیتال می‌گویند. در IEO، صرافی‌ها مسئول انتشار توکن بودند و همین نکته مانعی برای پروژه‌های کلاهبرداری بود. در این روش، صرافی به منظور حفظ اعتبار خود، پروژه را مورد بررسی قرار می‌دهد و در صورت تایید، توکن آن را در صرافی خود عرضه اولیه می‌کند. بسیاری از صرافی‌ها پلتفرم IEO خود را راه‌اندازی کردند برای مثال سرویس لانچ‌پد صرافی بایننس، هوبی پرایم در صرافی Huobi، کوکوین اسپات‌لاین در صرافی کوکوین از جلمه پلتفرم‌های موفق در زمینه IEO هستند. از جمله نمونه‌های موفق IEO نیز می‌توان به توکن Matic اشاره کرد. این توکن در سال ۲۰۱۹ و در صرافی بایننس به صورت IEO عرضه اولیه شد. در این عرضه اولیه ۱۹ درصد از کل توکن‌های متیک در صرافی بایننس و به افرادی که در این صرافی BNB هولد کرده بودند، عرضه شد. قیمت این توکن در زمان عرضه اولیه ۰.۰۰۲ دلار بود؛ قیمت Matic در زمان نگارش این مقاله ۱.۳۱ دلار است ( نزدیک به ۷۰۰ برابر در دو سال). روش IEO همچنان مورد استفاده قرار می‌گیرد.

با گسترش حوزه دیفای در دو سال اخیر، شاهد ظهور روش دیگری برای تامین سرمایه و عرضه اولیه در حوزه ارزهای دیجیتال هستیم؛ IDO یا عرضه اولیه در صرافی‌های غیرمتمرکز. این روش، از نظر ساختاری بسیار مشابه IEO است با این تفاوت که به جای عرضه توکن در یک صرافی متمرکز، این توکن در یک صرافی غیرمتمرکز عرضه اولیه خواهد شد. به همین دلیل به این روش Initial DEX Offering می‌گویند. در ادامه این مقاله، به صورت کامل عرضه اولیه صرافی غیرمتمرکز که گاهی به آن عرضه اولیه دیفای نیز گفته می‌شود را معرفی و نحوه شرکت در آن را آموزش خواهیم داد.

آیا شرکت در IDOها نیاز به احراز هویت دارد؟

تقریبا تمام پروژه‌هایی که قصد دارند توکن خود را به روش IDO منتشر کنند، از قبل شرایطی را تعیین کرده و واجدین شرایط را در لیستی موسوم به وایت‌لیست (Whitelist) معرفی می‌کنند. از جمله شرایط قرارگیری در این وایت لیست، احراز هویت است. البته برخی از پروژه‌ها چنین الزامی نداشته و برنامه‌ای برای احراز هویت خریداران توکن خود ندارند. در نتیجه جواب واحدی برای این سوال وجود ندارد؛ برای شرکت در عرضه اولیه برخی از پروژه‌ها احراز هویت اجباری است و برای برخی اینطور نیست.

اما پلتفرم‌های IDO محدودیت دیگری دارند که این مورد تقریبا در تمامی آن‌ها وجود دارد. شما برای شرکت در IDO، باید توکن آن پلتفرم را خریداری کنید. بخش قابل توجهی از توکن جدید، در استخری که با توکن پلتفرم IDO جفت ارز شده، عرضه می‌شود. برای بیش‌ فروش چیست ؟ مثال، اگر توکن X بخواهد در پلتفرم پولکاستارتر عرضه اولیه شود، دو استخر X/POLS و X/ETH برای آن ایجاد خواهد شد و بخش قابل توجهی از توکن X به مشارکت کنندگان در استخر POLS اهدا می‌شود. در نتیجه برای مشارکت در بسیاری از IDOها شما باید هولدر توکن ارائه دهنده آن IDO باشید.

مزایا و معایب IDO چیست؟

در این بخش مزایا و معایب روش IDO را عنوان می‌کنیم. به هر حال تمامی روش‌های عرضه اولیه، محاسن و معایبی دارند و IDO آخرین روش برای عرضه اولیه توکن‌ها در حوزه رمز ارزها نیست.

• کارمزد عرضه اولیه در صرافی‌های غیرمتمرکز عمدتا پایین‌تر از صرافی‌های متمرکز است.

• توکن‌ها آزادانه می‌توانند در صرافی‌های مختلف لیست شده و محدودیتی از این جهت برای آن‌ها وجود ندارد.

• توکن‌های برای لیست شدن در دکس‌های ارائه دهنده IDO نیازی به دریافت مجوز از نهادی ندارند.

• در این روش، ایجاد استخرهای نقدینگی بسیار راحت‌تر است. چون عملا همزمان با خریداری توکن، استخرهای جفت ارز آن نیز ایجاد خواهد شد.

• افراد آزادانه و صرفا با داشتن یک کیف پول ارز دیجیتال می‌توانند در عرضه اولیه‌ها شرکت کنند.

• هیچ مکانیزمی برای نظارت بر پروژه‌ها نیست و همانند ICOها احتمال کلاهبرداری بودن پروژه‌ها وجود دارد.

• برای پروژه‌هایی که قصد فروش توکن خود را دارند، این روش جذب سرمایه کمتری در مقایسه با IEO دارد.

• دستکاری قیمت توکن‌ها در این روش بسیار محتمل است. در روش IEO عمق بازار بسیار افزایش یافته و به راحتی نمی‌توان قیمت آن را دستکاری کرد.

• وجود وایت لیست و نیاز به احراز هویت، حریم خصوصی افراد را زیر سوال برده و در طرف مقابل، جامعه هدف پروژه‌ها را محدودتر خواهد کرد.

پرسش و پاسخ

IDO مخفف Initial Dex Offering و به معنی عرضه اولیه توکن در صرافی‌های غیرمتمرکز است.

• آیا ایرانی‌ها می‌توانند در IDOها شرکت کنند؟

شرکت در بسیاری از IDOها نیاز به احراز هویت داشته و از این نظر ما ایرانیان انتخاب زیادی نداریم.

تعداد توکن‌هایی که به روش IDO عرضه اولیه می‌شوند بسیار زیاد است. این پروژه‌ها عموما سودآوری بسیار بالایی دارند و با هدف خرید در IDO و فروش بلافاصله پس از لیست شدن در صرافی، توجیه اقتصادی دارند. با این حال، تمام توکن‌ها بازگشت سرمایه بالا نداشته و ممکن است در برخی از توکن‌ها، حتی زیان کنید. همچنین باید مراقب پروژه‌های کلاهبرداری باشید. با توجه به این نکات، شرکت در IDOها راه خوبی برای کسب درآمد از این بازار است.

سخن پایانی

عرضه اولیه صرافی غیرمتمرکز یا Initial DEX Offering یکی از جدیدترین روش‌های تامین سرمایه برای پروژه‌های حوزه دیفای و صنعت ارزهای دیجیتال است. هرچند بسیاری از توکن‌هایی که به این روش عرضه شده‌اند، سودآوری بسیار بالایی داشتند با این حال، همواره مراقب کلاهبرداری‌ها و پروژه‌هایی که صرفا به هدف سوء استفاده از هیجان ایجاد شده در بازار توکن‌های خود را میان مردم عرضه می‌کنند، باشید.

وکالت فروش چیست و چه زمانی نیاز است برای فروش به کسی وکالت بدهیم؟

وکالت فروش یا فروش وکالتی راهکاری‌ است رایج که در آن افراد با تایید مراجع قانونی؛ یعنی با تعیین و تدوین برگه‌ای در دفاتر اسناد رسمی، از دنگ و فنگ‌های اداری یا تشریفاتی که وقت‌گیر است، به نوعی جلوگیری می‌کنند.

با وکالت فروش، کلیه امور مربوط به فروش ملک و انتقال سند از طریق نفر دوم یعنی خریدار، که به عنوان نماینده قانونی معرفی شده است پیگیری و به سرانجام خواهد رسید. اما به طور معمول این فرآیند همیشه موفق نیست و گاها معاملاتی که به صورت وکالتی صورت می‌گیرد دردسرهایی را نیز به همراه دارد.

در این مطلب مشخصا به جزئیاتی مهمی خواهیم پرداخت. اینکه چه مواردی می‌تواند شرایط وکالت را باطل کند؟ و چه زمانی لازم است از وکالت فروش استفاده کنیم؟

وکالت دادن به چه معناست؟

از نظر لغوی وکالت به معنای واگذاری، نیابت، جانشینی و به نوعی تفویض امور تلقی می‌گردد. در اصطلاح حقوقی و طبق قانون مدنی، معنای ملموس اصطلاح وکالت یعنی این‌که طبق یک قرارداد معین و مشخص، یکی از طرفین این پیمان (درخواست دهنده) به فرد مقابل اختیار قانونی انجام امور را در حیطه موارد معین می‌دهد. بنابراین:

«شخصی که انجام امور به او واگذار شده وکیل خوانده می‌شود و بعد از دریافت گواهی یا عقد رسمی، امور محوله در وکالت‌نامه را به سرانجام خواهد رساند.» (بیشتر بدانید:‌ تفاوت وکالت تام ‌الاختیار و وکالت بلاعزل در چیست؟ به چه نکاتی باید توجه کنیم؟ )

باید به این نکته کاملا توجه داشته باشید خرید و فروش وکالتی یا معامله به صورت وکالتی به این شکل است که فروشنده در زمان فروش ملک، سند را به نام خریدار نزده و خریدار هیچ مالکیتی در خصوص ملک خریداری شده نخواهد داشت. فروشنده صرفا برای سرعت بخشیدن به فرایند معامله ملک به خریدار وکالت می‌دهد.

نکته مهمی که بسیاری از افراد از جمله خریداران به اشتباه متوجه شده‌اند این موضوع‌ است که با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده، در صورت بروز مشکل به لحاظ حقوقی دست بالا‌تر و امتیاز حقوقی قابل اتکایی خواهند داشت. در حالی که بهتر است موضوع را این‌طور تفسیر کنیم:

«وکالت بلاعزل در جریان این‌گونه معاملات به معنای این است که طرف معامله نمی‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.»

نکته: در بسیاری از موارد مالک اصلی که ملک به نام اوست، فروشنده یا طرف معامله قلمداد نمی‌شود. بلکه این احتمال وجود دارد که شما به عنوان خریدار،‌ ملک مورد معامله را از فردی خریداری کنید که او نیز این آپارتمان یا ویلا را وکالتی خریده و همچنان سند به نام شخص منتقل نشده باشد. این زنجیره معاملاتی احتمالا تا چند دست چرخیده تا به شما برسد؛ پس باید در این موارد احتیاط کنید.

چه زمانی نیاز است وکالت بدهیم؟

• در شرایط ضرب‌العجلی‌؛ وقتی که فروشنده بنا به دلایلی «فروش فوری» را مدنظر دارد. پس در این حالت فرصتی برای امور پیگیری، تشریفات و روند معمول اداری نداشته و برای صرفه‌جویی در زمان به وکالت دادن افاقه می‌کند.
• وقتی که سند ملک مورد معامله در «رهن بانک» باشد؛ یعنی برهه‌ای که امکان آزاد‌سازی و انتقال سند به خاطر رهن بانک وجود نداشته باشد.
• گاهی پیش می‌آید که ملک مورد معامله به خاطر مواردی مثل پایان‌کار یا جریمه‌های شهرداری هنوز سند رسمی دریافت نکرده است؛ بنابراین می‌توان با وکالت معامله را پیش برد.
• در پاره‌ای از موارد برخی فروشندگان ملک یا بهتر بگوییم دلالان حرفه‌ای برای فرار از پرداخت مالیات و پرداخت‌های قانونی ملک از این روش استفاده می‌کنند.

وکالت فروش در چه شرایطی باطل می‌شود؟

دو مسئله در باطل شدن وکالت فروش بسیار رایج است:

• در حالتی که موکل یا فروشنده شرایط روانی و جسمانی نابسامانی پیدا کند که عملا قصد یا صحت تصمیم‌گیری او را تحت تاثیر قرار دهد. مثلا: دچار زوال عقل شود، جنون پیدا کند و یا فوت گردد.بیش‌ فروش چیست ؟
• پس از انجام تشریفات لازم و پیگیری‌های ضروری، فروشنده ملک به دلیل عدم ثبات جریان‌های مالی بازار و مسائل اقتصادی، به توافق رقم مشخص شده برای دریافت یا به نوعی پرداخت پایبند نباشد اما از طرفی راغب به انجام معامله است؛ صرفا مبلغی مازاد باید جابجا شود که اختلاف حاصل از آن می‌تواند باعث ابطال وکالت شود.

در هر نوعی از گواهی یا وکالت، فوت، جنون و دیوانگی فروشنده یا خریدار می تواند عاملی باشد برای فسق یا ساقط شدن از اعتبار. بنابراین در صورتی که شما،‌ خریدار ملک باشید و در صورت بروز هر کدام از مواردی که ذکر شد، ملکی که معامله کرده و صاحب وکالت آن هستید، طبق قانون به ورثه فروشنده منتقل خواهد شد. الا اینکه مبایعه‌نامه‌ای داشته باشید که شروط لازم در آن قید شده باشد.

مدارک وکالت فروش ملک

• شناسنامه و کارت ملی
• سند مالکیت ملک
• استعلام از ثبت
• مدارکی که نشانگر این باشد که فروشنده مالک آن ملک است. مانند بنچاق یا مبایعه نامه مبنی بر انتقال سند توسط مالک قبلی
• پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای املاکی که قبل از سال ۱۳۴۹ بنا شده‌اند لازم نیست)
• مفاصا حساب دارایی
• مفاصا حساب شهرداری که شامل عوارض نوسازی و پسماند می‌باشد
• اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه

نمونه متن وکالت نامه فروش ملک

موکل : آقای / خانم ………………………………. فرزند ……………………… بشناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………………… به شماره ملی ………………….. ساکن ……………………………………………………

وکیل : آقای / خانم : ………………………………. فرزند ……………………… بشناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………………. به شماره ملی ………………… ساکن ……………………………………………………

مورد وکالت: مراجعه به شهرداری و دارائی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و زمین شهری و جهاد کشاورزی و مابع طبیعی و جنگلبانی و فرمانداری و بخشداری و دهداری و دوایر تابعه آنها و هر مرجع ذیصلاح دیگر اعم از دولتی و غیر دلتی که جهت انجام امور این وکالتنامه لازم باشد به منظور تقاضای دصور هرگونه گواهی و مفاصا حساب و مدارک لازم نسبت به ………………………………………… حسب‌الاظهارات واقع در ………………………. و تهیه و تقدیم مدارک مورد نیاز و پرداخت کلیه حقوق دولتی و عوارض شهرداری و مالیاتی و انجام کلیه تشریفات اداری و دادن رسید و سپردن هرگونه تعهد و گواهی امضا و نیز با حق تقاضای صدور گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمان نسبت به پلاک مرقوم و انجام تشریفات مربوط و تقاضا و اخذ پروانه ساختمان و معرفی مهندس ناظر و محاسب و غیره و خرید تراکم یا مازاد تراکم و تخریب و احداث بنا و در صورت لزوم حضور در کمیسیونهای مربوطه در شهرداری و دارائی و قبول آراء صادره و یا اعتراض به آنها و پرداخت جرائم تعیین شده احتمالی و اخذ گواهیهای صادره با حق تمدید و تجدید گواهی های مرقوم از مراجع ذیربط و مراجعه به سازمانهای آب و برق و گاز و تلفن و تقاضای تغییر انشعاب پرداخت وام و ودیعه‌های مربوطه و مضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و پس از رفع کلیه موانع قانونی با حق انتقال ششدانگ پلاک ثبتی فوق‌الذکر به بیع قطعی و رهنی و صلح و معاوضه و مبادله و تقسیم و تفکیک و افراز و اجاره استجیار و غیره مشاعاً یا مغروزاً با کلیه ملحقات و منضمات آب و برق و گاز موجوده و منصوبه به هرکس و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی حتی به شخص خود و به هر مبلغ و به هر نحو و تکریب و کیفیت که وکیل صلاح و مقتضی بداند و مقررات اجازه دهد و اخذ وجه و امضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و اسقاط کافه خیارات و ضمان درک شرعی و تحویل دادن مورد معامله و سپردن و قبول تعهد و در صورت لزوم به رهن و وثیقه قرار دادن مورد معامله در قبال باقیمانده بها معاملات قطعی به هر مبلغ و بهر مدت که باشد و دریافت باقیمانده بها و فک رهن و آزاد نمودن مورد معامله و مراجعه به اداره ثبت مربوطه و تقاضای صدور سند مالکیت یا المثنی بنام و برای انجام تشریفات لازمه و پرداخت حقوق دولتی و اخذ سند مالکیت صادر و دادن رسید و همچنین با حق اقامه و طرح هرگونه دعوی نسبت به پلاک فوق‌الذکر علیه هر شخص حقیقی یا حقوقی و تهیه و تقدیم هرگونه دادخواست تحت هر اسم و عنوان به دادگاههای مربوطه و جوابگوئی به دعاوی مدعیان و جلب ثالث و جوابگویی به دعوی ثاث و دفاع متقابل و ادعای جعل نسبت به اسناد طرف و تعیین جاعل و ارجاع امر به داوری و انتخاب دارو و تعیین کار شناس و مصدق و ارزیاب و مطالبه و دریافت خسارات و دفاع از حقوق موکل در کلیه مراحل و مراجع صالحه از نخستین تا فرجام و انجام تشریفات محاکماتی به نحوی که منجر به ختم موضوع و صدور احکام قطعی و نهائی و اجرای مفاد حکم و وصول مدعی به و یا محکوم به شده و یا به صلح و سازش خاتمه یابد و تعیین مال الصلح و قبول یا رد آن و تنظیم و امضاء هرگونه صلحنامه و ترک دعوی و تقاضای صدور برگ لازم‌الاجرا در هر موردی که وکیل صلاح بداند و تقاضای توقیف اشخاص یا اموال آنان در قبال طلب و حقوق موکل نسبت به پلاک ثبتی فوق‌الذکر.

حدود اختیارات:

مرقوم در انجام مورد وکالت با حق توکیل به غیر کلاً یا جزاً و یا حق عزل وکلای انتخبای دارای کلیه اختیارات تامه و لازمه قانونی از جانب موکل می‌باشد و هرگونه اقدام و امضاء و عمل ، تفویض و حق عزل یا ضم امین یا وکیل دیگر را تا خاتمه امر وکالت از خود سلب و ساقط و مبلغ ……………… ریال بابت تنظیم بیش‌ فروش چیست ؟ سند توسط ……………… و طی فیش شماره ……………. به بانک ملی ایران شعبه ………………. واریز و قبض رسید شماره …………….. صادر و تسلیم گردید.

بتاریخ یکهزار و سیصد و ……….. شمسی محل امضاء

وکالت فروش ملک را حتما در دفاتر اسناد رسمی تهیه و تنظیم کنید تا در صورت بروز مشکل بتوانید با عدله مستدل پیگیری‌های حقوقی و قضایی را انجام دهید. در خصوص چنین معاملاتی حتما با یک مشاور املاک زبده و متخصص مشورت کنید. اگر رقم معاملات یا ابعاد آن بزرگ است حتما سراغ یک وکیل را بگیرید. (بیشتر بدانید: ضرورت دریافت گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی )

به هنگام تهیه وکالتنامه به تاریخ و انقضای مندرج در آن توجه داشته باشید. این موارد را با مشاور و با سردفتر اسناد رسمی در میان بگذارید. در خصوص وکالت بلاعزل اطلاعات کافی و وافی کسب کنید.

به این نکته توجه کنید که در هر نوعی از گواهی یا وکالت، فوت، جنون یا دیوانگی فروشنده یا خریدار می تواند عاملی باشد برای فسق یا ساقط شدن از اعتبار. بنابراین در صورتی که شما،‌ خریدار ملک باشید در صورت بروز هر کدام از مواردی که ذکر شد، ملکی که معامله کرده و صاحب وکالت آن هستید، طبق قانون به ورثه فروشنده منتقل خواهد شد. الا اینکه مبایعه‌نامه‌ای داشته باشید که شروط لازم در آن قید شده باشد.

در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای مشاهده بهترین فایل‌های ملکی در انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.

طرح پیش فروش متری مسکن چیست؟

عرضه مسکن در بورس کالا با هدف تأمین پایدار بخش مسکن از مدت‌ها پیش مطرح بود تا در نهایت در ۲۹ مرداد ۹۹ تابلوی املاک و مستغلات بورس کالای ایران با عرضه ملک شهر جدید پردیس آغاز شد.

کاربرد اصلی این بازار به عرضه اموال مازاد بخش عمومی و بانک‌ها مربوط می‌شود که تا پیش از راه‌اندازی بازار املاک و مستغلات بورس کالا، روش مزایده اصلی‌ترین روش فروش این اموال مازاد بود اما با راه‌اندازی این بازار جدید، فرصتی به دارندگان املاک داده شد تا روش حراج را جایگزین روش سنتی فروش خود کنند.

جایگزینی این روش با مزایده از سویی به شفافیت بیشتر معاملات در این بخش منجر می‌شود و از طرف دیگر با ایجاد بستری رقابتی کشف واقعی قیمت این املاک را به دنبال دارد.

پیش فروش متری مسکن چیست؟

اما ظرفیت مهم دیگر بورس کالا، مهیا کردن زمینه تأمین مالی برای ساخت مسکن است که بورس کالا سال گذشته پیشنهاد انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برای تأمین مالی ساخت مسکن را مطرح کرد که این طرح با عنوان پیش فروش متری مسکن شهرت یافت.

در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تأمین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد و افراد می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند.

به عبارت ساده‌تر با آغاز به کار این روش بخشی از نقدینگی سرگردان جامعه جمع‌آوری شده و به بخش واقعی تولید روانه می‌شود، به این ترتیب از سویی سایر بازارها از اثرات تورمی این نقدینگی سرگردان در امان خواهند بود و از طرف دیگر با تقویت سمت عرضه انتظار می‌رود که بیش‌ فروش چیست ؟ گشایشی در بازار مسکن در کشور به وجود آید.

پیش فروش متری، طرحی با مشارکت انبوه سازان

در همین زمینه غلامرضا سلامی کارشناس اقتصاد مسکن گفت: برای عرضه مسکن در بورس کالا به فاکتورهای مختلفی نیاز است و با توجه به آنکه عرضه مسکن در بورس کالا، طرحی جدید و منحصر به فرد بوده، نیازمند بررسی دقیق است.

این اقتصاددان با بیان بیش‌ فروش چیست ؟ اینکه عرضه مسکن در بورس کالا از طریق انتشار اوراق بهادار و برای مشارکت انبوه سازان به نظر جذاب و عملیاتی می‌آید، گفت: عرضه مسکن در بورس کالا اگر تبدیل به اوراق بهادار شود مانند طرحی که به عنوان پیش فروش متری مسکن مطرح شده، در کوتاه مدت برای افرادی که توان خرید مسکن ندارند مفید است و البته با توجه به نوسان قیمت‌ها، باید ریسک پذیری در این زمینه در نظر گرفته شود.

سلامی اظهار داشت که در مجموع پیش فروش متری مسکن می‌تواند طرحی حمایتی از افرادی باشد که توان اقتصادی برای خرید مسکن را ندارند و از سوی دیگر به توسعه و تولید مسکن در کشور کمک کند.

مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی در امور تأمین مالی، با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس کالا برای افراد سرمایه گذاری مناسبی محسوب می‌شود، تصریح کرد: یکی از ویژگی‌هایی که عرضه متری مسکن در بورس کالا دارد این است که افراد از این طریق به سرمایه گذاری بلند مدت در حوزه مسکن ترغیب شده و منابع حاصل از این سرمایه گذاری نیز به بخش تولید مسکن هدایت می‌شود.

پیش فروش چیست؟

معاملات مسکن انواع مختلفی را شامل می شوند که از جمله آن ها می توان به خرید و فروش ملک؛ پیش فروش ملک؛ رهن و اجاره اشاره کرد. در این میان پیش خرید و یا پیش فروش ملک به سبب شرایط متفاوت آن از نظر نحوه پرداخت مورد استقبال افراد بوده و هست.

در معاملات خرید و فروش ملک افراد می توانند ملک مورد معامله را به طور کامل بررسی کرده و بر اساس نیاز و توان مالی خود اقدام به خرید کنند. به عبارتی فرد خریدار پس از بررسی ملک از جوانب مختلف؛ می تواند تصمیم به خرید بگیرد و در مقابل فرد فروشنده می تواند در ازای ملک فروخته شده مبلغی مشخص را به صورت کامل دریافت کند. اما این روند در معاملات پیش فروش ملک متفاوت می باشد. به این صورت که فرد خریدار در زمان خرید ملک و سرمایه گذاری تنها امکان بررسی طرح اولیه و تجهیزات ملک را داشته و نمی تواند ملک را به صورت تکمیل شده ببیند. به عبارتی پیش از تکمیل ملک اقدام به خرید آن می کند.

به طور معمول در معاملات پیش فروش ملک یک طرف معامله به عنوان سرمایه گذار و یک طرف به عنوان سازنده وارد معامله می شوند. به صورتی که فرد سازنده مسئولیت ساخت ملک در مدت زمان مشخص و با هزینه هایی که به صورت کارشناسی بررسی شده است به عهده می گیرد و در مقابل فرد سرمایه گذار هزینه های مربوطه را تقبل می کند و در طول زمان بسته به پیشرفت پروژه اقدام به واریز پول می کند و سرمایه لازم برای ساخت را تامین می کند.

در بسیاری از پروژه های در حال انجام شاهد دو نوع پیش فروش هستیم که افراد می توانند بسته به اولویت ها و شرایط مالی خود یکی از پروژه های در حال اجرا را انتخاب و سرمایه گذاری خود را انجام دهند.